• 하우올리의 시공 자재 등급은 중급 이상입니다. 
• 물론 고객님의 니즈에 따라 상급 혹은 최상급 자재를 사용할 수 있습니다. 하지만 원룸 임대 사업 특성을 고려하여 건축주와 시장에서 서로 만족할 수 있는 제품이 사업성이 높기 때문에 가성비 좋은 자재를 추천 드리고 있습니다.  

• 안심 건축으로 실거주 목적이 아니시라면 현재 추천 드리는 자재 범위에서 선택하시는 것이 가장 좋습니다.

중소형 부동산 전문 종합건설사, 하우올리씨앤디

하우올리씨앤디는 중소형 부동산에 특화된 종합건설사로 2019년 12월에 설립이 되어 2020년 2월 종합건설업 면허를 취득했습니다. 이후 시행사 하우올리와 함께 이상적인 중소형 주택 및 상업시설 건설 등을 위한 다양한 시도들을 전개해오면서 내부적으로 많은 역량을 쌓아왔습니다.

단시간이었지만 여러 현장들에 대해 시공을 진행하면서 행정관리, 공정관리, 재무관리, 인력관리에 관련된 내부 역량을 향상시키고 있습니다. 최근 들어서는 시공현장 증가 등 급변하는 환경에 적절히 대응할 수 있는 여건을 만들어 내기 위해 내부 시스템 고도화 및 전문 인력 확충을 위해 다양한 노력을 하고 있습니다. 그리고 이를 통해 기존 중소형 부동산에 만연해 있는 낡은 시스템에 혁신을 일으키고자 합니다.

구체적으로는 문서화, 데이터화되지 못했던 시공현장 관리를 철저히 시스템에 의해 진행될 수 있도록 공정관리 시스템을 개발 중에 있습니다. 공정관리 시스템은 공정관리뿐만 아니라 행정 및 재무관리에 이르는 범위까지 아우를 수 있도록 하여 건설공정의 효율성 및 정확성을 최대한으로 높이고자 합니다. 이러한 노력은 시공사 내부 관리는 물론 고객의 신뢰까지도 이어질 수 있는 부분입니다. 주먹구구식 또는 불투명한 관리로 인해 고객분들에게 신뢰를 받을 수 없었던 기존의 낡은 관행들을 새로운 방식을 통해 선보일 수 있도록 하여 고객의 신뢰를 얻고자 합니다. 흔히 건물 하나 지으면 10년 늙는다는 말이 옛말이 되어버릴 수 있도록 변화를 만들어내겠습니다.

한편 이러한 변화의 흐름에 따라 향후 늘어날 수 있는 시공 현장에 적절하게 대응할 수 있도록 하는 전문인력을 확보하는 데에도 많은 노력을 하고 있습니다. 흔히 생각되는 현장소장의 이미지가 아닌 좀 더 정확하고 사고력이 있으며 현장의 문제점 파악과 해결을 스스로 잘 해낼 수 있는 좋은 인재들을 확보해 나가고 있습니다. IT에 익숙하고 그러한 역량을 바탕으로 한 높은 수준의 커뮤니케이션 능력을 지닌 현장소장이야말로 하우올리씨앤디가 추구하는 이상적인 현장소장의 모습입니다.

이러한 저희의 노력을 바탕으로 그동안 이 시장에는 없는 것과 다름없었던 고객지향적인 회사가 될 수 있도록 하고자 합니다. 기존의 건설 현장을 살펴보면, 건축주가 가장 중심이 되어야 함에도 불구하고 현장의 상황을 파악하거나 주요한 의사결정을 내리기가 어려운 것이 사실이었습니다. 저희 하우올리씨앤디는 주어진 문제에 대해서는 고객의 입장에서 같이 고민하며 해결책을 모색하고 일반적인 건설회사의 모습과는 다른, 일반 소비재, 유통회사들과 같은 최근의 트렌드에 부합하는 고객 관리를 구현하겠습니다.

하우올리는 중소형 부동산 개발을 희망하시는 고객님께 각 상황에 맞는 서비스를 추천해드리고 있습니다. 개발 단계를 크게 부지소싱, 설계, 시공으로 나눌 수 있습니다.

•  하우올리의 원스톱PM은 부지소싱, 설계, 시공을 한번에 제공하는 서비스입니다. 토지가 아직 준비 안되신 분들에게 필요한 상품입니다. 
  
•  안심건축PM에는 토지는 보유 중이신 분들에게 설계와 시공을 제공하는 상품입니다. 
  
•  안심건축은 토지와 설계가 준비되어 허가를 받으시고 시공사 선정을 고민 중이신 고객들에게 필요한 상품입니다. 

*추가적으로 준공 후 임대관리 부분은 별도 특약으로 진행되고 있습니다.

부지추천서비스를 통해 계약금부터 잔금까지 보통 3개월이 걸립니다. 3개월 안에 설계 및 허가를 완료합니다. 허가 이후에 철거를 진행하고 착공까지 2~3개월이 소요됩니다. (굴토심의가 있는 경우 3개월, 없는 경우 2개월) 착공부터 준공까지는 6~7개월이 소요됩니다. 

결과적으로 부지소싱 및 설계와 허가 - 3개월 / 철거부터 착공까지 2~3개월 / 착공부터 준공까지 6-7개월 

총 사업 기간은 10~12개월이 소요됩니다.

• 지역별, 용도별 차이는 있겠지만 서울 비강남권 2종 일반주거지역을 기준으로 했을 때 평당 2,000~3,000만원 입니다. 최근 서울의 토지 가격은 매년 15~20%씩 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 하우올리는 원스톱PM 서비스를 통해 원룸 신축에 최적화된 신축부지를 추천해 드리고 있습니다. 

• 하우올리는 3,000회 이상의 사업성 검토 경험을 바탕으로 부지선정 시 핵심기준 6가지를 마련하였습니다. 이 기준들을 토대로 내부 부지 심의위원회 내 검토를 통해 부지매입 여부를 결정하고 있습니다. 이를 통해 원스톱PM 서비스의 멤버십 고객님들께 사업성 높은 신축부지를 추천해 드릴 수 있게 되었습니다.

• 원룸 임차고객의 경우 대부분 지하철을 이용하여 통근 및 통학하기 때문에 지하철 역까지 도보로 신속하게 이동 가능한지 여부가 임대차에 큰 영향을 미치게 됩니다. 가까울수록 선호도는 높겠으나 토지 매입시 평당가가 지나치게 높을 수 있어 사전에 정확한 사업성 분석이 필요합니다.  대체적으로 도보 10분 이내의 거리가 적절하지만 하우올리의 실제 프로젝트 경험 상 역과의 거리가 도보 10분 이상이 되어도 임대공실 없이 사업성이 높았던 케이스들도 많았던 것 같습니다. 이에 대한 노하우는 하우올리 원스톱PM를 통해 더욱 상세하게 공유드리도록 하겠습니다.  

• 저희 입장에서만 말씀 드리기는 어려운 부분이나, 하우올리씨앤디를 선택해주시는 고객 분들의 경우 다양한 업체에서 견적을 받아 보고 비교하신 후 최종적으로 다시 방문해주시는 경우가 많습니다. 

• 하우올리는 10% 정도로 합리적인 수준의 마진만을 남기는 편이며, 체계적인 공정관리로 낭비되는 인건비가 적기에 최대한 고객 분이 만족하실 만한 견적을 제시해드리고 있습니다. 

1.  전문적인 현장소장들이 배치되어 있으며 고객님과의 적극적인 커뮤니케이션이 가능합니다.
2.  공정률에 따라 기성금을 투명하게 집행하며 해당 프로젝트별 개별 계좌관리를 진행 중입니다. 
3.  하우올리씨앤디는 문서를 통해 명확하게 체계적으로 관리하며 건축주 그리고 외부 파트너와 체계적인 보고와 소통으로   공정관리를 효율화하여 공기단축과 비용절감을 추구합니다.

• 신축부지의 면적에 따라 상이하지만 30평대의 경우 한 층에 3세대, 40평대의 경우 4세대, 50평대 이상의 경우 5-6세대까지 나오는 편이며 일반적으로 반지하를 포함하여 4개층으로 구성됩니다. 총 세대수는 각층 세대수와 개층의 수의 파악을 통해 추산 가능합니다.

• 원룸의 경우 4.5~6.5py(15~21m²)가 평균이며 한 층에 몇 호실이 들어가는지에 따라 유동적이며 공용부분은 평균적으로 7py(23m²)으로 잡으시고 계산하시면 됩니다.  

• 예를들어 대지가 40평이라면 용적률 200%, 건폐율 60% 기준으로 건축 가능 면적은 24평, 여기서 공용면적을 제외하면 17평.  17평으로 원룸 3 세대를 예상하시면 됩니다.   

• 신축개발 시 세대 구분을 많이 할수록 수익성이 높아지는 경향이 있습니다. 하지만 너무 작은 면적의 세대는 공실 위험이 크기에 입지와 임대 수요 여건에 맞추어 세대 면적을 적절하게 판단해 나가야 합니다.  

• 서울 내에서도 지역과 입지, 방타입에 따라 임대 가격이 다른 편입니다. 한 세대의 원룸 가격은 2021년 서울 외곽 지역 기준으로 했을 때 전세금 1억 2천에서 1억 6천만원 정도의 임차 보증금이 형성되어 있으며, 월세는 45~60만원 정도로 보시면 됩니다.

• 기준가를 산정하셔서 기준가 1,000만원 당 월세 4~7만원으로 보증금과 섞어서 생각하시면 됩니다. 예를들어 원룸 기준가가 1.5억이라고 산정하시면 보증금을 1억, 월세를 20~35만원을 산정합니다. 보증금을 5천으로 한다면 월세가 40~70만원으로 산정됩니다. 시장의 시세와 투자비의 비율을 보고 유동적으로 하실 수 있습니다. 

• 하우올리는 지역 내 연계된 수 백곳의 중개부동산들과의 협업을 통해 적정 임대시세를 파악해 사업성을 극대화 해 나가고 있습니다.
  

• 하우올리는  현재 전월세 기준으로 사업성을 검토하며 향후 미래 가치와 꼼꼼한 사업분석을 통해 부지 추천을 드립니다.

• 신축개발에 예상되는 자기자본은 5억에서 6억 정도이며, 매각 후 차액은 3억에서 6억 정도 예상이 됩니다. 따라서 자기자본 대비 투자수익 (ROE)의 경우 50%에서 120%로 예상하고 있습니다. 

• 토지가 없는 경우에는 신축이후에 통매매를 하셔서 차익실현을 하시는 것, 토지를 보유 중이셔서 신축 후에 실거주와 임대를 병행해서 진행하는 것으로 나눠질 수 있습니다. 사업시작전에 사업성을 확인하시고 시작할 수 있게 하우올리의 노하우로 도와드립니다.

• 대지면적에 따라서 사업성이 적합한 건축물의 형태가 다릅니다. 

• 대지면적이 크면 다세대주택이나 다가구주택의 개발이 사업성이 나올 것이며, 면적이 조금 작으면 다중주택이 사업성이 있을 것입니다. 서울 내 80평 이상의 토지는 구하기 어려운 편이며 80평 이하의 작은 면적에서는 대지안의 공지, 일조사선, 주차면적 등의 제한으로 다가구주택, 다세대주택보다 다중주택이 개발 사업성이 좋은 편입니다.

•  다중주택은 고시원이나 쉐어하우스처럼 취사시설을 보유하면 안되는 용도입니다. 하지만 면적이나 세대수 대비하여 주차면적에 큰 이점이 있기에 원룸 임대 사업을 하기에는 최적의 방법입니다. 다중주택 임대 사업을 하기에는 150~200m²  (45~60평)이 가장 수익성이 좋습니다. 하지만 이보다 적은 평수에서도 최적의 사업성을 만들어 드리기 위한 하우올리의 노하우가 준비되어 있습니다.