[인터뷰]다중주택 건축주가 말하는 신축 현실


강서구에 하우올리와 함께 다중주택 프로젝트를 진행하였던 건축주분의 사례를 알려드리고자 합니다. 다중주택 신축 사업에서 어떤 점이 가장 어려웠었는지, 건축주의 경험 상 가장 힘들었던 부분은 어떤 부분이었는지에 대해 설명드리려고 합니다.

그럼 지금부터 강서구에 신축을 하게 된 이유와 총 사업비와 자기자본을 비롯해서 예비 건축주라면 놓치면 아까울 유의사항까지 한번에 설명 드리도록 하겠습니다.


건축주분의 요청으로 얼굴을 모자이크 처리하였습니다. 시청자분들의 양해 부탁드립니다.

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| 신축을 결심한 이유 

이번에 인터뷰를 통해 만나게 된 건축주분의 경우에는 부동산 전문가는 아니었고 다른 본업에 종사하시는 분이셨습니다. 특히 작은 땅조차도 구매를 한 경험이 없는 부동산 투자에 대한 경험이 전무한 분에 까웠는데요.

부동산 투자를 해야겠다고 결심하셨던 시기에 이미 지어진 아파트를 구매하는 것은 늦었다는 생각이 들었고 그럼에도 어떻게 하면 부동산 투자를 할 수 있을까 고민이 많던 시기에 부동산 신축 개발을 통해 건축도 경험을 해보면서 중요한 경험이 될 거라는 생각이 들어서 신축을 결심하게 되셨습니다.

사전에 디테일하게 계산을 해보아도 손해를 손해 볼 일은 없을 것으로 확신되어 더욱 자신감을 갖고 시작을 할 수 있었습니다.




| 어떤 건물을 신축하셨나요?

강서구 화곡동에 위치한 50평짜리 땅에서 시작하게 되었습니다.

지하철까지는 매입 전 실제로 방문하여 걸어보니 5분 내외로 소요가 되는 입지로 근접성이 무척 좋은 입지였었고요.

1층 당 1.5룸이 4개로 구성되어 총 4개 층에 1.5룸이 16개가 구성된 건물을 최종적으로 완공할 수 있었습니다.


강서구에 위치한 하우올리 화곡C 현장의 정보가 궁금하시다면? 👈 



| 강서구에 건물을 짓게 된 이유

초반에 들어가는 비용이 최소화됐으면 좋겠다는 생각이 먼저 있었습니다. 그러다 보니 비교적 저렴한 지역을 찾게 되었고요.

하우올리의 부지 추천 서비스를 통해 제안 주 신 여러 토지 리스트 중 이미 하우올리가 직접 개발을 하려고 구매를 했던 땅이 있었는데 많이 고민하고 선택하셨을 거라는 믿음이 있어 그 땅을 제가 부탁해서 구매하게 되었어요.

여러 가지 이유 중 첫 번째로 가장 큰 걱정이었던 건물을 다 짓고 나서도 임대가 나가지 않으면 어떻게 해야 할까에 대한 걱정들이 있었는데 근처에 실제로 임장을 다녀보니까 인근이 많이 노후화되어 신축 건물들이 많이 없어서 신축을 지으면 임대도 잘나가고 경쟁력이 있을 것으로 판단되더라고요.

다른 여러 근거들을 열심히 찾아본 결과 두 번째로는 근처에 되게 큰 업무지구인 마곡지구가 있어서 마곡지구에 많은 기업들이 입주하게 될 경우 마곡지구에 근무하시는 분들의 주거 수요가 많을 것이라는 예상이 되었습니다.

마지막으로는 여러 통계를 확인해 보니 서울에 있는 전체 역의 승하차 인원수를 통계를 낸 것을 확인하였는데 화곡역이 서울에서 20위 정도에 위치한 것을 확인하고 안심하게 되는 포인트였습니다.



| 자기자본은 얼마나 필요했나요?

전체 프로젝트 규모는 21~22억 사이의 비용이 발생했던 프로젝트였고요. 그중 땅이 10억 원 정도 그 외에는 건축비와 이자 등의 비용들이 발생했습니다.

그중 실제로 준비해야 했던 자기자본은 4억 원 남짓으로 기억됩니다. 땅을 매입하였던 시기가 21년도 초에 매입을 하게 되어 지금보다 저렴한 가격에 부지를 매입할 수 있었어요.



| 가장 힘들었던 순간은 언제인가요?

어떤 일이든 처음이 제일 어렵다 보니 인생에서 가장 큰 결정 중 하나라고 생각되어 선뜻 결정하기가 되게 어려웠었어요. 그 과정에서 하우올리에서 말씀도 많이 해주시고 책도 추천해 주시고 하면서 조금씩 확신이 들었던 것 같아요.

까치산 근처에 있던 땅이 너무 마음에 들어 매입하려고 결심하였을 때 땅 주인이 6명 이상인 많은 분들이 지분을 나누어 가지고 계셨던 땅이다 보니 구매를 결정한 시점에 가격을 계속 올리셔서 못 사게 되었던 경험이 있습니다. 그 땅을 못 샀던 게 그 순간에서는 큰 실패로 다가왔었는데 지나고 보니까 하나의 해프닝이더라고요.

인터넷을 찾아보면 신축을 하게 되면 인근 이웃들의 컴플레인도 심하고 그것 때문에 무척 힘들다는 얘기도 많이 들었고 시공사가 갑자기 가격을 올린다든지, 공기가 늘어났는데도 말을 못 한다든지 건물 하나 짓고 나면 몇 년 늙는다는 얘기가 있을 정도로 되게 겁을 많이 먹고 시작을 했었는데 실제로 건축 과정에서는 하우올리가 매주 전달해 주는 보고서와 사진을 확인하면서 보면서 되게 재미있었던 기억이 납니다.

그중에 가장 힘들었다고 생각되는 것들은 처음에 첫 삽을 떴을 때 땅에서 막 물이 나왔던 그때가 가장 황당하고 힘들지 않았나 싶었어요. 공사기간이 굉장히 늘었고 추가적으로 토목공사 비용도 더 들었고 그 순간에는 땅을 잘못 고른 것인가 생각도 많이 했지만 하우올리에서 많은 도움을 주셔서 잘 마무리되었습니다.




| 신축을 마친 지금 느낌은 어떠신가요?

보편적으로 투자를 하면 가상 자산이나 주식이나 되게 무형적인 것에 투자를 했었는데 사실 처음으로 실물에 투자하게 되었는데 기분이 묘하더라고요. 땅 살 때만 하더라도 큰 느낌은 없었는데 정말 건물을 다 짓고 나니까 밥 안 먹어도 배부른 느낌이 들 정도로 너무 뿌듯하더라고요.

해보지 않은 경험이다 보니 더 특별한 것일 수 있겠지만 부동산을 소유하고 특히 내 건물을 갖는다는 것은 심리적인 만족감이 너무 크다는 것에 큰 재미를 느꼈고 앞으로 부동산 쪽에서 무엇을 더 해볼 수 있을까 지금도 많이 고민을 하고 있고 앞으로도 고민할 것 같습니다.

임대를 놓는 과정에서도 배움이 있었습니다. 처음에는 건물을 짓는다는 것에 포커스를 맞췄는데 실제로 이 지역에서 방을 구하고 사시는 분들은 어떤 분이고 무엇을 원하고 어떠한 차별화 포인트를 통해 만족하실 수 있을지 계속 고민하게 되더라고요. 혹시 다음에 또 하게 된다면 좀 더 고객을 분석하고 그분들에 맞는 특화된 건물을 짓고 싶다는 생각도 하게 되었습니다.

건물을 짓는다는 것이 상상도 못할 일이다 보니 막연한 두려움이 있었는데 막상 다 지은 건물과 그 과정들을 보다 보니 두려움이 없어지다 보니 여러 가지 상상력과 계획들이 머릿속에 들어오는 것 같아요.


 

| 다시 신축을 하게 된다면?

현재 건물이 완공이 되고 임차가 전부 맞춰진 상황에서 임차인 분들의 평균 연령대가 너무 어리시더라고요. 처음에는 직장인들이 더 많이 들어올 거라 생각했는데 예상했던 것과 달랐던 점을 임차인 분들의 연령대를 보면서 느끼게 되었었습니다.

제가 지은 건물의 가장 꼭대기 층이 내가 살아도 되겠다고 생각할 정도로 가장 좋고, 가격도 다른 층에 비해 가격이 많이 차이 나지도 않는다고 생각했었는데 예상했던 것과 다르게 1층부터 가격이 저렴한 순서대로 임대가 나가기 시작하면서 가장 마지막에 꼭대기 층이 임대가 맞춰지더라고요.

그리고 나이대에 맞는 라이프스타일이 있다 보니 다음에 만약 건축을 하게 된다면 그 지역에서 방을 구하는 임차인분들은 과연 어떤 분이고 어떤 니즈가 있는지 같은 것들을 조금 더 파악을 해서 임차인분들에게 더 좋은 상품을 만들어 보고 싶다는 욕심도 조금 더 생겼던 것 같습니다.

지금은 대지면적이 50평이다 보니 제한된 면적에서 신축을 했지만 다음에는 조금 더 넓은 땅에서 자유도가 높은 큰 건축을 해보고 싶다는 것도 머릿속에서 생각이 나더라고요. 다음에는 다중주택이 아니라 다세대를 짓는다는지 혹은 근생 건물 같은 것들을 짓는다든지 그런 생각들이 들었습니다.



| 예비 건축주에게 전하는 말

신축을 시작하면서 사실 하우올리 덕분에 어렵다는 건축 프로세스가 너무 쉬워졌다는 걸 느꼈어요. 주위 친구들에게 많이 소개를 했었으나 다들 듣고 혹해 하시더라고요. 모든 사람들이 자기의 건물을 갖고 싶다는 욕망이 있고 그 욕망을 실현시키지 못하는 데서 가장 걸림돌은 두려움이구나라는 생각이 들었었고 사실 그 두려움을 사실 해소해 준 게 하우올리의 다양한 서비스였던 것 같아요.

처음 하는 일이다 보니 여러 가지 자료 조사도 많이 해보고 찾아보기도 했었는데 평상시 자주 이용하는 커뮤니티 사이트에서 한 건축주분께서 땅을 사고 건축을 하고 임대까지 놓는 그 경험들을 생생하게 글로 적어놓은 걸 봤었는데 이거 진짜 하면 안 되겠다는 생각이 들더라고요. 스트레스 때문에 입원하신 적도 있고 시공사 선정을 잘못해서 한번 또 바꾸고 다이나믹한 스토리였는데 이게 과연 전문가의 도움 없이 할 수 있는 건가라는 의심이 처음에는 들었습니다.

하우올리에서 잘 설명해 주시고 중간중간에 되게 고민되는 포인트들도 잘 말씀해 주신 덕분에 정말 스트레스 하나 없이 땅을 구하고, 대출을 받고, 허가를 받고 그리고 건축한 이후 임대를 놓고 관리까지 하우올리에서 해주니까 너무 좋았어요. 저도 디벨로퍼로서의 맛을 봤기 때문에 더 크고 멋진 건축물들을 지을 수 있게 많이 도와주셨으면 좋겠어요. 그래서 정말 누군가가 저와 같은 고민을 한다면 저는 고민 없이 하우올리를 추천드리고 싶어요.





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