[인터뷰]벤처 투자자가 수익형 부동산을 투자한 이유


관악구에 하우올리와 함께 다중주택 프로젝트를 진행하였던 건축주분의 사례를 알려드리고자 합니다. 건축주분은 벤처 투자자로 활동하시면서 부동산 시장의 신축 개발에 대한 기회를 발견하시고 투자를 했던 과정에 대해 이야기를 나누었습니다.


신축 개발을 통한 수익형 부동산 투자를 고민하시는 분들이라면 놓치기에는 아쉬운 부동산 투자자의 관점에서 바라보는 신축 개발에 대한 경험과 인사이트를 설명 드리도록 하겠습니다.






| 신축을 결심한 이유

이번 인터뷰를 통해 이야기를 나누었던 건축주분은 벤처 투자 쪽에서 활발하게 활동하시는 분입니다. 이전에는 부동산에 큰 관심이 있지는 않으셨지만 부동산 시장에서 단순히 매매보다는 신축 개발이 더욱 재미있고 오히려 조금 더 기회가 있지 않을까 생각이 되셨다는데요.



| 어떤 건물을 신축 하셨나요? 

2호선 신대방역에 인접한 위치인 관악구 신림동에 원룸 건물을 신축하게 되었고 지금까지는 순조롭게 임대까지 마무리가 되었습니다. 현재 1년이 넘는 기간이 지난 시점에서 최초 예상했던 수익적인 부분에서 원하는 부분들 달성했습니다.

부동산 개발을 직접 하고 나니 부동산 개발에 대한 지식과 경험이라는 부분에서 상당히 많은 습득을 할 수 있었던 경험이었습니다.

관악구에 위치한 하우올리 신대방D 현장의 정보가 궁금하시다면? 👈 



| 건축에 소요된 기간은 어떻게 되나요?

토지를 찾고 매입을 하는 과정이 잔금까지 약 4개월 정도 소요가 되었고 이후 착공에 들어가면서 준공까지 건축은 8개월 정도가 소요가 되는 건축 과정을 지나 가장 중요한 부분인 임대가 만실이 될 때까지는 한 3개월 정도가 소요되면서 총 프로젝트 기간으로는 일 년 정도가 소요 되었다고 보면 될 것 같습니다.



| 관악구에 신축을 한 이유

처음에는 서울의 은평구, 강서구, 강동구 등의 다른 지역들에 대해 고민을 했었는데 상대적으로 저평가 된 입지는 어디일까에 대한 고민을 하다가 저는 관악구가 입지적으로 뛰어나고 상당히 저평가 되었다고 생각했던 점이 컸습니다.

수익을 추구에서 결국 입지가 가장 중요하다고 생각했습니다. 원룸의 수요라고 한다면 물론 대학생도 있겠지만 사회 초년생과 직장인 분들이 강남에 직장을 다니시다 보니까 해당 수요를 타겟으로 한 관악구가 미래적인 가치에서 굉장히 좋은 입지로 판단되었습니다.



| 총 사업비와 자기 자본 비율

총 사업비와 자기 자본 비율에 대해 예비 건축주분들 중에 가장 이 부분이 궁금하신 분들이 많을 것으로 예상됩니다. 저도 실제로 해보기 전에 가장 궁금했던 부분이었습니다.

결론부터 말씀드리면 대략적인 총 사업비는 약 26억 정도 산정되었고 그 중에서 가장 많이 들어갔던 비용은 토지가 약 15억 정도가 들어갔습니다. 평당 3천만원에 가까운 금액이었죠.

조금 더 구체적으로 말씀 드리자면 자본금 4억 정도가 들어가고 그 외에 나머지는 금융기관의 대출과 하우올리 측의 서비스를 통해 사업비를 충당할 수 있었습니다.



| 높은 임대가를 초기 책정한 이유

처음, 임대를 시작하면서 굳이 가격을 낮춰서 임대를 진행하는 것 보다는 제가 생각했던 금액으로 시도를 해서 이후 상황을 보면서 조금씩 조정을 해나가면서 임대를 진행하였고 빠르게 만실이 되어 보유하고 있습니다.

최초에 목적이 수익형 부동산이기 때문에 엄청 길게 가져가는 것 보다는 이후 부동산 시장이 좋아지는 시점에 적절한 타이밍에 매각하는 것도 고려하고 있습니다.



| 가장 힘들었던 순간

처음 부동산 개발을 진행하다보니 어떤 평면이 가장 좋은 것인가에 대한 고민이 많았는데 하우올리 측에서 설계 제안과 의견 등을 적극적으로 주셔서 주신 의견들을 바탕으로 고민할 수 있었습니다.

많은 과정들을 지나오면서 하나하나 스케치를 그리고 PPT로 만드셔서 전달 주시고 화장실에 대한 면적, 동선에 대한 부분들까지 고민했었는데 결과적으로 좋은 공간이 나오게 되어 고민에 대한 값어치가 있다고 생각했습니다.



| 가장 아쉬웠던 부분

집 짓는 건축하면 10년 늙는다는 말이 항간에 있는데 저는 그런 것들은 아직 경험하지 못했고 사실은 제가 민망할 정도로 별로 신경을 쓴 것이 없습니다. 보통의 건축주 분들은 현장에 자주 간다고 들었는데 사실 저는 설계가 끝난 다음부터는 현장을 딱 두번 정도 갔었습니다.



| 예비 건축주 분들에게

부동산 개발을 시작하는 시점에서 본인이 정말 시간적인 여유가 있고 공부할 여력이 있다면 직접 투자해서 할 수 있겠지만, 저와 같이 본업이 있고 직장이 있으신 분들은 신경써야 되는 부분이 많다보니 특히 처음에는 현실적으로 불가능합니다.

저와 같은 경우에는 하우올리와 같은 조력자와 같이 하는 게 쉽고 빠르게 접근할 수 있는 방법이 아닐까 생각이 들고 제가 이 과정을 겪으면서 가장 많이 고민했던 부분이 자금 계획인데요.

모든 일이라는 게 진행을 하다 보면 최초 계획했던 부분에서 틀어질 확률이 있기 때문에 조금 더 여유있게 자금을 갖고 있어야 원활한 진행이 가능하다는 생각이 듭니다.



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