[인터뷰]3040세대의 꿈인 직장인 건물주의 이야기


하우올리와 함께 은평구에서 다중주택 프로젝트를 진행하였던 직장인 건물주 분의 사례를 알려드리고자 합니다. 건축주분은 같은 직장 동료가 부동산 신축 개발을 시도하는 것을 보고 신축 사업에 대한 궁금증을 시작으로 부동산 신축 프로젝트를 성공적으로 마무리하면서 겪었던 일들에 대해 이야기를 나누었습니다.


직장인 건물주를 꿈꾸고 계시는 분들이라면 해당 건축주분의 이야기를 통해 부동산 신축 개발에 궁금했던 부분들을 해소할 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다.





| 신축한 건물에 대해

6호선 구산역에 위치하여 원룸 건물을 짓기에는 가장 좋은 50평대 부지를 구매하여 신축하게 되었고 임대까지 마무리가 되었습니다.

비용은 계산할 수 있지만 지역마다 전/월세에 대한 부분을 직장 동료가 인근 지역에서 먼저 임대를 맞추는 것을 보면서 해당 지역에 시세에 대한 확신을 가지고 진행할 수 있었습니다.

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| 신축을 결심한 이유

직장 생활 10년 차 평범한 직장인 중 한 명, 나름 고등학교, 대학교 공부도 열심히 하고 직장에서 열심히 직장 생활을 하던 중 월급은 오르지 않는 매너리즘에 빠지게 되던 찰나에 직장 동료가 짓고 있는 건물을 우연히 방문하게 되어 신축 개발에 대한 궁금증이 커졌었습니다.

친구가 신축 개발을 하는 과정을 가까이서 지켜보면서 돈을 벌 수 있는 사업이 되겠구나라는 확신을 가지게 되었고 부동산 개발은 월급과 비교 할 수 없을 만큼 큰 단위의 사업이다 보니 큰 동기부여가 되었습니다.



| 건축에 소요된 기간

토지를 매입하고 약 1년 정도의 기간이 소요가 되었는데 해당 기간 중 건축에 소요된 기간은 약 7개월 정도 걸렸었습니다.



| 가장 힘들었던 순간

22년 4월에 토지 잔금을 치르게 되었고 이후 철거는 빠르게 잘 진행하였으나 지금 생각해보면 너무 안일했던 것 같습니다.

광주 쪽에 현장을 철거하면서 큰 사고가 발생하게 되면서 전국적으로 심의에 대해서 까다로워지는 시기에 굴토 심의를 진행하게 되었고 설계에 따르면 무조건 지하를 파야 되는 구조여서 굴토 심의를 피할 수가 없었습니다.

이로 인해 굴토 심의 자체가 반려되는 거절 의견을 받게 되었고 보통 건축주 입장에서는 토류판으로 심의를 진행하고 반려 될 시 CIP 공법으로 보완하는 것이 일반적인데 팽이기초공법이라는 결과를 받게 되었습니다.

굴토 심의에서 심의를 다시 진행하는 것에 한 달, 두 달 소요가 되면서 시간적인 부분에서 낭비가 많이 되었고 그 과정에서 시공 공법이 추가 되다보니 4천 만원 정도의 증액도 불가피하게 발생하게 되었습니다.

그 당시에는 건물이 올라가는 과정이 아닌 나대지 상태에서 4천 만원의 비용은 큰 막막함으로 다가왔습니다.

결과적으로는 세상에서 제일 튼튼한 다중주택을 짓게 되고 임대까지도 너무 잘 맞춰지게 되었습니다.



| 총 사업비와 자기 자본 비율

전체 사업비용은 대략 21~22억 사이의 사업비로 구성되었고 세세한 항목들은 토지 비용이 10억 7천만원, 시공 비용이 8억 8천만원 그 외 부대 비용으로 발생하는 세금 등의 비용을 합쳐서 21~22억 정도의 사업비로 구성되었습니다.

자기자본이라고 얘기하는 에쿼티는 5억 정도로 시작하게 되면서 결과적으로는 자기자본 5억으로 21~22억 정도의 사업비로 구성된 신축 개발 프로젝트를 진행할 수 있었습니다.



| 다시 신축을 하게 된다면

아쉽게도 시기적으로 심의에 대한 행정 절차가 부담스럽고 빡빡했기 때문에 어려움이 있었습니다.

지금 다시 생각해보면 그 시점에 나대지 상태로 대지를 매도 할 수 있었다는 확신만 있었다면 토지를 매도 했을 것 같기는 하지만 예비 매수자가 나타나지 않는다면 아무런 개발 행위 없이 이자를 제가 부담해야 했기 때문에 선뜻 결정하기는 어려웠습니다.

행정 기관에서 전달되는 의견들을 절대 가볍게 보면 안 될 것 같고 의견이 과하게 느껴지더라도 의견을 최대한 수용하고 존중해야 되는 것 같습니다.


| 예비 건축주분들에게 전하는 말

50평 전후의 부지에서 건물을 짓는다면 어느정도 효율화된 공식들이 존재합니다. 일부 건축주 분들의 경우 그 와중에 심미성을 대단히 따지는 건축주분들이 있는 것으로 알고 있습니다.

물론 건물이 예쁘게 지어지는 것도 중요하지만 경제적인 측면에서 알맞는 공사인지를 따져 보셔야 하는데 설계와 시공비가 증가 되는 부분이 많기 때문에 추천드리지 않습니다.



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