예비 건축주 Q&A


예비 건축주 FAQ 24
2022-04-27


1. 신축부지 추천 및 사업성 검토 관련 자문 업무

2. 프로젝트 전반에 관한 자문 업무

3. 신축부지 관련 건축사 가설계 진행 및 자문 업무

4. 건축사 및 인테리어 업체 선정 관련 견적/계약 조건 등 관련 자문 업무/시공사 관련 견적/계약 조건 등 관련 자문 업무

5. 사업비 조달 및 금융 기관 대출 관련 섭외 및 자문 업무/기성금 관리, 공정현황 관리, 공사품질 관리 등 공정 관리 업무

6. 임대 마케팅 기획 및 세일즈 업무 자문/법무 및 세무업체 소개/사용 승인 이후 시공 보수


현재 하우올리는 부동산을 찾는 일부터, 시공, 임대까지 협력업체와 자체 인력을 보유하고 있습니다. 건축주가 건물주가 되기까지 수많은 과정을 꼼꼼하고 면밀하게 도와드리고 있습니다.

2022-04-27



다중주택을 신축함에 따라 기본적으로 발생하게 되는 세금은 아래와 같습니다.


1) 취득 시 : 취득세

2) 보유 시 : 보유세(재산세 + 종합부동산세)

3) 매각 시 : 사업소득세 or 양도소득세 


*자세한 세율은 건축주들마다 상황이 다르기에 세무사와 상담하시는 걸 추천드립니다, 기본적으로 무주택자 분들께

  적당한 상품입니다.

2022-04-27


  • 하우올리의 시공 자재 등급은 중급 이상입니다. 
  • 물론 고객님의 니즈에 따라 상급 혹은 최상급 자재를 사용할 수 있습니다. 하지만 원룸 임대 사업 특성을 고려하여 건축주와 시장에서 서로 만족할 수 있는 제품이 사업성이 높기 때문에 가성비 좋은 자재를 추천 드리고 있습니다.  


  • 안심 건축으로 실거주 목적이 아니시라면 현재 추천 드리는 자재 범위에서 선택하시는 것이 가장 좋습니다. 
2022-04-26


  • 우선 착수부터 준공까지 대략 6~7개월 정도 소요되며, 준공 후 약 1개월 정도 소요되는 잔존보수공사가 완료된 시점부터 최초임대계약이 가능합니다.


  • 변수가 많은 것이 건축이지만 착공에서 준공까지 6~7개월 정도이기에 토목공사와 구조 공사를 위해선 장마철과 겨울철을 피하는 것이 좋습니다. 결론적으로 봄이나 가을에 허가를 완료하고 철거를 시작하고 착공을 하는 것이 유리합니다.
2022-04-26

  • 변동이 있을 수는 있겠으나 현재를 기준으로 토지는 LTV 80%, 시공을 기반으로 하는 PF 대출은 6~70% 정도가 나옵니다.


  • 예를 들어 10억 토지에 대해서 토지담보대출로 7~8억, 시공 도급액 8억을 기준으로는 PF대출 4~5억이 가능합니다.
2022-04-26


  • 서울 내에서도 지역과 입지, 방타입에 따라 임대 가격이 다른 편입니다. 한 세대의 원룸 가격은 2021년 서울 외곽 지역 기준으로 했을 때 전세금 1억 2천에서 1억 6천만원 정도의 임차 보증금이 형성되어 있으며, 월세는 45~60만원 정도로 보시면 됩니다.


  • 기준가를 산정하셔서 기준가 1,000만원 당 월세 4~7만원으로 보증금과 섞어서 생각하시면 됩니다. 예를들어 원룸 기준가가 1.5억이라고 산정하시면 보증금을 1억, 월세를 20~35만원을 산정합니다. 보증금을 5천으로 한다면 월세가 40~70만원으로 산정됩니다. 시장의 시세와 투자비의 비율을 보고 유동적으로 하실 수 있습니다. 

 

  • 하우올리는 지역 내 연계된 수 백곳의 중개부동산들과의 협업을 통해 적정 임대시세를 파악해 사업성을 극대화 해 나가고 있습니다.


  • 하우올리는  현재 전월세 기준으로 사업성을 검토하며 향후 미래 가치와 꼼꼼한 사업분석을 통해 부지 추천을 드립니다.
2022-04-26


  • 신축부지의 면적에 따라 상이하지만 30평대의 경우 한 층에 3세대, 40평대의 경우 4세대, 50평대 이상의 경우 5-6세대까지 나오는 편이며 일반적으로 반지하를 포함하여 4개층으로 구성됩니다. 총 세대수는 각층 세대수와 개층의 수의 파악을 통해 추산 가능합니다.


  • 원룸의 경우 4.5~6.5py(15~21m2)가 평균이며 한 층에 몇 호실이 들어가는지에 따라 유동적이며 공용부분은 평균적으로 7py(23m2)으로 잡으시고 계산하시면 됩니다.  


  • 예를들어 대지가 40평이라면 용적률 200%, 건폐율 60% 기준으로 건축 가능 면적은 24평, 여기서 공용면적을 제외하면 17평.  17평으로 원룸 3 세대를 예상하시면 됩니다.   


  • 신축개발 시 세대 구분을 많이 할수록 수익성이 높아지는 경향이 있습니다. 하지만 너무 작은 면적의 세대는 공실 위험이 크기에 입지와 임대 수요 여건에 맞추어 세대 면적을 적절하게 판단해 나가야 합니다.  
2022-04-26

  • 신축개발에 예상되는 자기자본은 5억에서 6억 정도이며, 매각 후 차액은 3억에서 6억 정도 예상이 됩니다. 따라서 자기자본 대비 투자수익 (ROE)의 경우 50%에서 120%로 예상하고 있습니다. 


  • 토지가 없는 경우에는 신축이후에 통매매를 하셔서 차익실현을 하시는 것, 토지를 보유 중이셔서 신축 후에 실거주와 임대를 병행해서 진행하는 것으로 나눠질 수 있습니다. 사업시작전에 사업성을 확인하시고 시작할 수 있게 하우올리의 노하우로 도와드립니다.
2022-04-26



  • 원스톱PM 서비스의 제공 범위는 다중주택에 한합니다. 


  • 다세대주택의 신축을 희망하시는 분들께는 하우올리의 안심건축PM 서비스를 추천드리고 있습니다. 안심건축PM 서비스의 경우 부지추천 등 토지 매입에 필요한 과정 포함되어 있지 않습니다. 


  • 고객님께서 직접 부지를 확보하신 후 설계 및 시공, 인테리어 업무에 관한 서비스를 제공 받으실 수 있습니다. 
2022-04-26

 


하우올리는 중소형 부동산 개발을 희망하시는 고객님께 각 상황에 맞는 서비스를 추천해드리고 있습니다. 개발 단계를 크게 부지소싱, 설계, 시공으로 나눌 수 있습니다.



  •  하우올리의 원스톱PM은 부지소싱, 설계, 시공을 한번에 제공하는 서비스입니다. 토지가 아직 준비 안되신 분들에게 필요한 상품입니다. 


  •  안심건축PM에는 토지는 보유 중이신 분들에게 설계와 시공을 제공하는 상품입니다. 


  •  안심건축은 토지와 설계가 준비되어 허가를 받으시고 시공사 선정을 고민 중이신 고객들에게 필요한 상품입니다. 

        

                                                                                                *추가적으로 준공 후 임대관리 부분은 별도 특약으로 진행되고 있습니다.