부동산 개발회사도 스타트업이 될 수 있을까요?

이번 시간에는 패스트벤처스에서 저희 하우올리에 투자하며 느꼈던 감회들을 담은 글을 소개해드릴까 합니다. 투자자에게 하우올리는 어떤 회사인지, 투자자의 입장에서 본 하우올리의 가능성은 어떠했을 지 궁금하지 않으신가요?


지금 바로 만나러 가보시죠!



















패스트벤처스가 바라보는 스타트업은 어떤 모습일까요? 사실 스타트업과 스타트업이 아닌 회사를 구분 짓는 구분과 정의는 없다고 합니다. 그렇지만 VC들은 ‘좋은 스타트업’을 발굴하고 투자하려고 하고 있습니다. 그럼 도대체 어떤 회사가 ‘스타트업’일까요?


패스트벤처스는 2020년 초, 하우올리에 투자했습니다. 하우올리는 부동산 전문 종합부동산회사를 지향하는 회사입니다. 투자 업계 경력이 오래되지 않은 페스트벤처스의 투자자에게 하우올리는 너무나 낯선 비즈니스였고, 낯선 회사였다고 합니다. ‘이 회사에 투자할 수 있을까?’ , '하우올리라는 회사는 과연 스타트업이 맞을까?’ 등, 고민을 많이 하게 되었다고 합니다.


스타트업의 정의까지 고민하게 되었다고 하니 그 고민의 깊이가 엄청났던 것 같습니다.


당시에 정리했던 스타트업의 3가지 속성을 토대로 하우올리라는 회사에 대입해 과연 부동산 개발회사도 스타트업이 될 수 있을지에 관해 살펴보겠습니다.






부동산 개발회사도 스타트업이 될 수 있을까?







| 큰 시장 속 큰 문제를 해결하려고 하는 회사일까? 


하우올리가 목표하는 1차 타깃은 중소형 부동산 중에서도 다세대주택과 도시형생활주택 등 중소형 주택입니다. 2018년도 수도권 기준으로 약 1만 5천 건의 프로젝트가 진행되었다고 합니다. 이를 시장 규모로 환산했을 때 부동산개발/PM 영역과 건축시공, 분양/중개 등 총 60조 원 규모 정도로 예상할 수 있는 아주 큰 시장입니다.


그럼 이렇게 큰 시장에서 가장 큰 문제점은 무엇일까요? 바로 ‘상품’의 퀄리티가 높지 않다는 점입니다. 여기서 말하는 ‘상품’은 바로 주택이죠. PM/설계/시공/임대관리 등 Value Chain 상 각 단계는 분절되어 있고 또 전반적 공정 과정 시 QC가 어려우며, 제품의 하자에 대해 책임 소재가 불분명하기도 하고, 부풀려진 가격과 최종 상품의 깔끔하지 못함과 많은 잔고장까지, 문제가 아주 많은 상황입니다.


신발이라는 제품을 만들어 파는 과정을 예로 들었을 때 원자재를 파는 회사, 제품 기획 회사, 디자인 회사 등 모두 따로 있는 것 같은 상황인 것이죠.






| 하우올리는 시장을 혁신할 무기가 있을까? 



하우올리는 위 언급된 문제를 Value Chain의 수직계열화를 통해 기존 플레이어들 대비 경쟁력을 확보하고자 한다고 합니다.하우올리가 말하는 Value Chain의 수직계열화는 이러합니다.



부동산개발/PM, 설계/인테리어, 건축시공, 분양/중개, 임대관리 등의 전과정을 통합하여 건축주와 임차인 모두에게 표준화된 퀄리티 높은 상품을 제공하겠다. 더 나아가 IT 기술을 통해 각 영역의 효율성을 제고하고 통합화 해 나가겠다.




하지만 이것은 계획일 뿐이고, ‘어떻게?’라는 질문을 던질 수밖에 없습니다.


하우올리의 답변은 어떤 대단한 기술, 특허, 참신한 전략이 있는 것은 아니었습니다. 심지어는 해당 시장에서 경험과 경력을 봤을 때, 채 2-3 년이 되지 않은 젊은 인력들뿐이었답니다.


하우올리의 답변은 ‘더 열심히, 더 잘 하겠다’에 가까웠습니다. 하지만 그 기저에서 느껴진 고민과 무게는 결코 순진하다거나 가볍지 않았습니다.


하우올리는 첫 번째로 뭘 잘해야 할지에 관한 정의를 했고 ((i) 자본 조달을 잘 하자, (ii) 좋은 땅을 잘 고르자, (iii) 집을 잘 짓자, (iv) 잘 팔자), 각각의 고민에 대해 중요한 요소를 정의해 잘하기 위한 프로세스를 구축했고 모니터링했으며, 측정할 수 있는 기준 설정과 잘하기 위한 팀의 업무구조, 인재상에 대한 고민을 상당히 깊게 하고 있었습니다.


부동산 개발과 건설 시장은 유독 Operation-heavy 한 시장이라 더 그렇기도 했지만, ‘잘 하겠다’라고 하는 하우올리의 담백한 메시지는 큰 울림을 주었습니다.





| 빠르게 성장할 수 있을까?


‘집을 짓고 파는 회사가 얼마나 빠르게 성장할 수 있을까?’가 고민이 되는 지점이었습니다. Scalable 한 사업이란 여러 정의가 있습니다만, 보통 들어가는 단위와 리소스가 시간이 자남에 따라서 점차 낮아지는 것을 이야기합니다. 집을 짓고 파는 비용은 아무리 규모가 커질지라도 크게 낮아질 것 같지 않았기 때문이죠.


하지만 패스트벤처스는 다음의 시나리오면 Scalable하다는 결론을 내려 결과적으로 베팅을 하게 되었습니다.




1. 시장에서 B2B (건축주/임대인)와 B2C (임차인) 양쪽에게 표준화된 퀄리티 높은 상품을 제공

2. 하우올리가 중소형 주택 나아가 중소형 부동산 시장 속 최초로 유의미한 ‘브랜드’가 된다

3. B2C (임차인) 고객의 하우올리가 지은 주택에 대한 선호도 증대

4. 동시에 B2B (건축주/임대인) 들이 하우올리의 서비스에 대해 선호도 증대

5. 자체 자본 조달을 통하지 않아도, Inbound 외부 건축주 발주 요청의 증가

6. 외형 성장을 통한 자체 자본 조달 여력을 키우고 (leverage) 규모를 더욱 키워 나간다



패스트벤처스는 겉으로 트렌디하고 화려한 시장이 아닐지라도 오래된 시장 속에서 직접 손에 흙을 묻히는 창업가에게도 투자를 합니다. 대단한 기술력이나 멋진 차별 포인트가 없어도, 오롯이 ‘그냥 더 잘하겠다’라고 하는 담백한 메시지에 투자를 하기도 하죠.


결국, 패스트벤처스가 생각한 하우올리는 훌륭한 스타트업이라는 생각과 믿음이 있었으며, 이에 따라 투자하게 되었습니다. 꽤 많은 VC들은 이 시점에서 하우올리를 검토하고 투자하기 어려울 수 있었겠다는 생각을 했습니다. 


이 때문에 하우올리에 투자하는 건은 패스트벤처스의 아이덴티티와 색채를 잘 들어낸 투자 사례라고 생각합니다. 하우올리는 그만큼 좋은 결과를 만들어내기를 바라는 마음이 큰 회사입니다.








패스트벤처스에서 저희 하우올리에 투자하며 느꼈던 투자자 관점에서의 감회를 보셨는데요, 어떠셨나요? 뭔가 저희 하우올리에 대해 더욱 새롭게 느껴지는 않으셨나요? 앞으로도 더욱 좋은 소식들로 찾아뵙겠습니다!