중소형 부동산 개발사업 기초 지식, 취득세

취득세는 부동산을 취득할 경우 납부하게 되는 지방세를 말합니다. 이번 게시물에서는 취득가액 산정방법 및 취득세율 등 취득세 개념에 대해 다루어보고자 합니다. 취득세는 2020년 8월을 기준으로 인상되어 많은 분이 이것 때문에 고민이 많으실겁니다. 취득세는 보유 주택 수에 따라 달라지며, 시기를 놓쳐 신고하게 되면 나중에 문제가 발생할 수도 있어, 부동산 투자를 고민하는 분들이라면 세심하게 살펴보셔야 합니다.


또한, 오피스텔 분양권의 경우 취득세 중과에 해당하지 않기 때문에 이러한 세세한 내용을 알고 계신다면 도움이 되실 것입니다. 







저희 하우올리에 PM 문의를 하시는 분들의 경우 주택 보유 현황이 참 다양합니다. 무주택자이신 분부터 2주택 이상의 다주택자분까지 넓은 범위의 고객분들이 계시기 때문에 저희 하우올리는 각각의 상황에 맞는 최선의 플랜을 짤 수 있도록 도와 드리고 있습니다.


특히 저희 하우올리가 PM 서비스를 통한 주택 신축 투자를 추천해 드리는 고객분들은 바로 무주택자분들입니다. 이유는 보유 주택 수 여부에 따라 크게 달라지는 취득세 때문입니다. 서울에는 건축물이 없는 빈 땅을 의미하는 나대지는 거의 존재하지 않고, 오래된 구옥을 취득하여 멸실 후 신축을 하게 되는 형태가 가장 빈번합니다.


그런데 작년부터 강화된 취득세로 인해서 유주택자의 경우 구옥을 취득할 때 내야 할 취득세의 금액이 확연히 올라가게 되고, 이는 수익성에도 큰 타격을 입히기 때문입니다. 물론 유주택자분들의 경우에도 진행은 가능 하지만 높은 취득세를 감안하고 진행하시거나 혹은 별도의 법인사업자 등록을 통해 진행하는 방법이 있을 것입니다. 


자세한 내용은 개별 상담을 통해 말씀드리도록 하고, 오늘은 수익성에 큰 영향을 끼치는 취득세에 대하여 자세히 한 번 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.








| 취득세


부동산을 취득할 경우 납부하게 되는 취득세는 지방세로, 부동산 소재지를 관할하는 시, 군, 구청에 신고 및 납부하여야 합니다. 기한은 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내입니다.(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내) 


이 기한을 넘기게 되면 무신고가산세 20% 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하여야 하니 꼭 기억해두어야 합니다. 또한 취득세에 항상 따라붙는 농어촌특별세와 지방교육세도 있습니다.





| 취득가액 산정방법


취득세 계산 시의 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없을 때에는 시가표준액으로 계산합니다. 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가액이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가액에 의하여 계산합니다.








부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세, 증여세를 내야 합니다.




| 취득세율


2020년 8월 12일 이후부터 다주택자와 법인 등에 대한 주택 취득세가 인상되었습니다. 기존 양도세에 이어 취득세에도 중과세가 시행되며, 양도세에 버금갈 정도로 세금이 무거워진 것입니다. 주택의 취득 시 세율은 다음과 같습니다.







지난해 8월 취득세법 개정 전까지는 1~3주택자까지는 주택가액에 따라 1~3%의 취득세율을 적용하였으나, 현재는 위의 표에 따라 취득세율이 중과되는 상태입니다. 예컨대 1주택 소유자가 조정대상지역 주택을 취득할 시 세율은 8%가 되는 것입니다. 또한 법인의 경우 무조건 12%로 높은 세율을 적용하고 있습니다.



| 일시적 1가구 2주택


이러한 법의 개정은 다주택자와 법인의 취득세를 강화하여 실수요 목적의 주택 소유 외에는 주택 거래를 억제하기 위함입니다. 따라서 이사나 취업 등의 이유로 일시적 2주택이 된 경우에는 일정한 유예기간을 두고 있는데요. 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되었다고 판단되는 경우, 종전의 주택을 처분기간 내에 처분한다면 신규 주택 취득에 대한 중과세를 하지 않는 것입니다.


신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고 및 납부하면 됩니다. 다만 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됩니다.


중과세를 피하기 위한 처분기간은 조정대상지역 여부에 따라 다릅니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 소재할 시 1년 이내에 처분하여야 합니다. 한편, 두 주택 중 하나라도 비조정대상지역에 해당한다면 3년 이내에 처분하면 됩니다.




| 오피스텔


오피스텔 분양권은 취득세 중과에 해당하지 않고, 오피스텔 그 자체도 중과세 대상은 아닙니다. 따라서 취득 시 건축물대장상의 용도대로 4.6%가 부과됩니다. 그러나 문제가 되는 부분은 주거용으로 사용되는 오피스텔의 경우 취득세 중과 대상 산정을 위한 주택 수에는 포함이 된다는 것입니다.


즉, 주거용 오피스텔을 기존에 1채 가지고 있다면, 다음에 추가로 아파트를 구입할 시 2주택자의 세금을 적용받는다는 것이죠. 이 경우 본인의 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 여부가 관건이 될 것입니다. 본인의 오피스텔에 주택분 재산세가 과세되고 있다면 주택 수에 포함이 된다고 보시면 됩니다. 단, 오피스텔 분양권의 경우에는 취득 후 실사용 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확정되지 않기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다.


*주택수 포함은 20. 8. 12. 이후 신규 취득분부터 적용됩니다. (20. 8. 12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우에는 주택수에서 제외됩니다.)




| 분양권과 입주권


그 자체로 취득세 과세대상은 아니지만, 추후 해당 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세를 부과합니다. 다만 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됩니다.


*주택수 포함은 20. 8. 12. 이후 신규 취득분부터 적용됩니다. (20. 8. 12. 전에 취득한 경우에는 주택 수에서 제외됩니다.)