[건축법] 주택 건축의 첫 걸음은 단독주택/공동주택 구분부터 (1)

나만의 전원주택 마련을 위해서, 또 수익형 부동산의 건물주가 되기 위해서 주택 건축을 꿈꾸는 분들이 많이 계십니다. 주택에도 많은 종류가 있기 때문에 그 구분부터 명확히 하는 것이 건축의 첫걸음이 될 수 있다고 생각합니다.


주택건축의 첫걸음인 단독주택/공동주택 구분하기, 단독주택 이야기부터 포스팅을 시작하겠습니다.









단독주택은 무엇일까?




흔히 단독주택이라 하면 한 개의 대지에 한 채의 집이 지어져 있는 전원주택과 같은 형태를 상상하실 겁니다. 하지만 이것은 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 한 채의 건물에 한 개의 소유권이 존재하는 것은 맞지만 그 안에는 여러 가구가 거주하는 경우도 존재하기 때문이죠.

더 자세한 이해를 위해서는 법적인 용어를 구분할 필요가 있는데, 단독주택은 법적으로 세 가지 형태로 나뉩니다. 바로 단독주택/다중주택/다가구주택입니다. 



단독주택의 법적 구분



단독주택의 공통점





세 가지 형태 주택의 공통점은, 한 건물이 통으로 존재하며 구분등기, 구분소유가 불가능하다는 점입니다. 그렇다면 이 중에서 단독주택은 무엇인지 직관적으로 이해가 가는데, 다중주택과 다가구주택의 차이점이 무엇인지? 헷갈리는 분들이 많을 것같습니다.








다중주택과 다가구주택의 차이점




다중주택과 다가구주택의 차이점





| 개별 취사 시설 여부

우선 다중주택은 쉽게 생각하면 예전의 하숙집과 같은 형태라고 볼 수 있습니다. 한 집 안에 여러 가구가 거주하지만, 각 실마다 개별취사시설을 갖추어서는 안 되며, 공동취사장을 이용해야 합니다. 반면에 다가구주택은 독립가구의 주거형태로서 개별취사시설이 가능합니다.



| 연면적


한편 다중주택은 연면적이 330㎡ 이하여야 하고, 다가구 주택의 연면적은 660㎡ 이하로 비교적 넓은 면적입니다. 하지만 다중주택의 경우 오는 2021년 6월부터 연면적 제한이 660㎡ 이하로 완화된다는 점, 다중주택에 투자하시려는 건축주 분들이라면 필히 알아두셔야 하는 정보가 아닐까 싶습니다.


또한 연먼적은 용적률 산정용 연면적으로, 발코니 확장과 같은 서비스면적은 제외됩니다. 공짜로 주어지는 면적이나 마찬가지이기 때문에 건축주 분들이 놓치지 말아야 할 사항입니다.



| 층수 제한과 지하층 활용 


주택으로 쓰이는 층수 제한은 다중과 다가구 모두 3층 이하로 같습니다. 참고로, 지하층은 층수와 연면적을 산정할 때 포함되지 않습니다. 지하층이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층높이의 2분의 1 이상인 것을 말합니다. 용어 정의를 토대로 반지하층을 잘 활용하시면 건축비를 적게 들이면서 호실을 늘리실 수 있습니다.


*다가구주택의 경우 19세대 이하로 거주해야 합니다.






 그래서, 어떤 주택을 지어야 할까요?



이번에는 예비 건축주 입장에서 어떤 건물을 짓는 게 좋으실지를 한 번 따져보겠습니다. 현재까지 주어진 정보로만 판단해 보았을 때에는 다가구주택의 경우 취사시설도 자유롭게 설치가 가능하고, 연면적 제한도 비교적 적으니 당연히 다가구주택을 선택한다고 생각하실 수 있겠지만, 그만큼의 단점도 존재합니다.


대표적인 제한은 바로 주차 대수입니다. 서울의 땅은 무척 비싸기 때문에 땅 한 평 한 평이 소중한 것이 사실이기 때문이죠. 그런데 다중주택과 다가구주택은 이 주차장법의 적용을 달리 받게 된답니다.




주차대수 산정 방법



주차면적은 전체 대지면적에서 상당히 넓은 비율을 차지하기 때문에, 이 주차장법에 따라서 건물의 수익성이 판이하게 달라질 수 있습니다.


그럼 자세히 한 번 살펴보겠습니다.




| 주차대수의 제한 – 단독주택, 다중주택


단독 주택과 다중주택 신축의 경우 세대수가 아닌 시설면적을 기준으로 주차 대수를 산정합니다. 시설면적이란 연면적을 의미하고요. 시설면적 150㎡ 이하, 즉 약 45평까지는 주차장을 1대만 확보하면 됩니다. 150㎡를 초과할 경우에는 기본적으로 1대의 주차장에, 150㎡를 초과하는 100㎡마다 1대를 더한 대수를 산정하면 되는 것이죠.


이를 계산식으로 나타내면 다음과 같습니다. 



1 + (연면적 – 150㎡) / 100㎡



이때 소수점 둘째 자리 이하는 버리고 첫째 자리는 반올림합니다. 예를 들어 계산해 보겠습니다.


연면적이 330㎡ 인 경우: 



1 + (330 – 150) / 100 = 2.8



여기서 소수점 첫째 자리인 8을 반올림하면 필요한 주차 대수로 총 3대가 나오게 되는 것입니다.



| 주차대수의 제한 – 다가구주택


다가구주택의 경우, 법적으로는 단독주택에 속함에도 불구하고 공동주택의 주차장법을 적용받게 됩니다. 이는 결과적으로 엄청난 차이를 불러오게 됩니다.


아까 다중주택과 같은 연면적 330㎡ 건물로 예를 한 번 들어보겠습니다. 각 지자체 조례마다 다르지만 서울시 기준으로 봤을 때 바닥면적의 합계가 330㎡인 다가구주택을 건축한다고 가정하고, 30㎡짜리 방을 총 11세대 만들면 주차대수는 어떻게 될지 알아보겠습니다.



30㎡ 11세대 X 세대당 0.5대 = 5.5대



여기서 소수점 이하는 올림을 하므로 총 6대의 주차공간이 필요하게 되는 것입니다. 결과적으로 총 2배가량이 차이 나게 되는 걸 볼 수 있습니다. 이처럼 각종 주택의 종류에 따른 규제는 단순한 숫자의 나열이 아니라, 건물의 실제 수익성에 크나큰 영향을 미치게 되는 요인이 됩니다. 









이번 포스팅의 내용을 통해 단독주택의 종류와 각각의 특징에 대해서, 조금은 감이 오실 것 같습니다. 비슷해 보이는 용어들이지만 자세히 살펴보면 각각에 대한 서로 다른 규제가 존재하기에, 그 차이점을 명확히 살펴보고 건축주님이 원하는 건축물이 무엇인지 잘 분석하신 후에 건축하실 주택을 선택하실 필요가 있습니다.


어디에 어떤 건물을 짓는 게 좋을지 혼자서 모든 것을 분석하고 결정하시는 것이 결코 쉬운 일은 아닙니다. 건축주 분들이 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 도와드리는 것이 하우올리 PM의 존재 이유입니다.


다음 포스팅은 주택의 두 번째 구분, 공동주택에 대하여 알아보겠습니다. 앞으로도 미래의 건축주 여러분들께 꼭 필요한 정보로 찾아뵐 테니 많은 기대 부탁드립니다.






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하우올리 PM