[건축법] 다중주택을 신축하기 전에 이것부터 알아야 합니다

다중주택 신축에 있어서 확인해야 할 요소가 참 많습니다. 그중에서도 건물의 외관을 결정하는 데 있어서 꼭 기억해야 할 규정이 있습니다. 바로 일조사선제한입니다. 일조사선을 제한하는 것은 주변 건물들에 살고 있는 이웃들을 배려하기 위해서입니다. 그러나 이를 따르는 데에 있어서도 따져봐야 할 것들은 많습니다. 대지의 경사도, 대지형상 등에 따라 다중주택 신축 시 건물의 모양에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.


오늘은 하우올리와 함께 다중주택 신축할 때 일조사선 제한과 이와 관련해 고려해야 할 사항까지 알아보도록 하겠습니다.







최근 일조사선제한 법규가 없어질지도 모른다고 연일 화제가 되고 있습니다. 이는 특히 중소형 부동산을 주로 건축하는 저희 하우올리의 입장에서는 크게 관심을 가질 수밖에 없는 주제입니다. 지금까지 하나씩 소개 드리고 있듯이 여러 가지 체크해야 할 사항이 많지만, 그중에서도 건물의 디자인에 크게 관여하는 것이 바로 이 ‘일조사선제한 법규’입니다.






일조사선제한의 정의



건물이 바로 옆의 다른 건물과 지나치게 다닥다닥 붙어 있거나 다른 옆 건물에 대한 배려가 없이 높게만 짓는다면, 그 뒤의 건물에는 햇볕이 거의 들지 않을 것입니다. 이것을 막기 위한 것이 일조사선제한 법규로, 이 법은 건축법 시행령 86조에 등장합니다.


일조사선제한 규정






일조사선제한의 적용을 받는 지역



일조사선제한은 모든 대지에 적용되는 시행령이 아닙니다. 일반주거지역과 전용주거지역에만 적용하도록 되어 있습니다. 그 이유는 주택에 사는 사람의 일조권을 보장하기 위한 법률이기 때문입니다. 따라서 공업지역이나 상업지역, 준주거지역 등에서는 적용하지 않습니다. 하지만 중소형 건축물에 관심이 있는 대부분의 건축주 분들이 매입하시게 되는 땅이 일반, 전용주거지역이기 때문에 일조사선제한 법규를 적용받는 경우가 많습니다.






 # 건축물의 높이 제한



하나씩 뜯어보겠습니다. 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물을 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다고 말씀드렸습니다. 


그리고 시행령에 규정된 일정 거리는 아래와 같습니다.



① 높이 9m 이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 1.5m 이상

② 높이 9m를 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상




그 결과 우리가 길거리에서 흔히 보던 목이 기다란 형태의 건축물이 등장하게 됩니다. 아래와 같습니다.





인접대지경계선으로부터의 건축물의 높이 제한





인접대지경계선의 의미



건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 도로, 공원, 철도, 하천, 광장 등이 있다면 해당 시설(부지)의 반대편 경계선을 인접대지경계선으로 하는 것이 일반적입니다. 하지만 다세대주택 등 공동주택의 경우에는 인접대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선이 인접대지경계선이 됩니다.



경우에 따른 인접대지경계선의 의미






# 그래서 어떤 땅을 사야 할까요?



어떤 땅이 좋은 땅인지 한 마디로 정의 내릴 수는 없지만, 적어도 중소형 부동산을 짓기 위해서 일조사선제한이라는 법규를 고려했을 때 많은 사람들이 공통적으로 말하는 것이 한 가지 있습니다. 바로,


“북쪽에 도로를 접하는 땅을 사라.”


는 것입니다. 흔히 북도로 부지라고 불리는데요. 왜 그런지 한 번 살펴보겠습니다.



높이가 12m인 다세대주택을 신축한다면, 높이가 9m를 초과하기 때문에 북측 방향 인접대지경계선으로부터 1/2에 해당하는 6m를 띄워야 합니다. 그런데 북쪽으로 6m의 도로가 있다면, 이미 6m만큼의 거리가 확보된 셈입니다. 일조권 사선제한으로 계단식으로 꺾여 올라갈 필요가 없이 반듯하게 올라가게 됩니다. 6m만큼 거리를 확보하지 못해도 후퇴하는 너비가 줄어들게 됩니다. 결과적으로는 계단식으로 꺾여 올라가는 이상한 모양과 그로 인한 세대 수 손해를 덜 보게 되는 것입니다.


또한 대지형상은 동서가 좁고 남북으로 조금 긴 형태가 유리하고, 정북수평선과 대지 각도가 큰 부지일수록 유리하다고 이야기되고는 합니다. 이유는 세로로 좁고 길어야 조금 뒤로 후퇴해도 깎이는 총면적이 작기 때문입니다. 하지만 이러한 조건을 모두 갖추고 있는 땅은 상대적으로 땅값이 비싸기 때문에, 수익성을 잘 계산하셔야 합니다.






경사진 땅에서의 일조사선제한

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주변 필지의 높낮이에 따른 일조사선제한권



주변 필지보다 내 땅이 높거나 낮으면 어떻게 될까요? 두 필지 레벨의 중간지점에서 일조사선 제한선이 시작됩니다. 내 필지 혹은 인접 필지가 평평하지 않고 경사져 있다면 각 필지에서 가중평균을 별도로 산출하고 그 평균 레벨에서 일조사선 제한선이 시작됩니다. 자세한 내용은 전문가의 도움을 받으시는 것이 정확합니다만, 한 가지 기억해두실 점은 차이가 있을 때에는 북쪽 필지가 높은 것이 유리하다는 정도입니다.


레벨 차이의 절반가량을 높게 시작하기 때문에 그만큼 이득인 셈입니다. 반대로 북쪽 필지가 낮은 경우 그만큼 손해를 보시는 것입니다.








오늘도 유익한 정보가 되셨기를 바라며, 하우올리는 다음 시간에 더 알차고 재밌는 정보로 돌아오겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.







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하우올리 PM