[건축법] 빌라 건축은 발코니 확장까지 고려해서 진행해야 합니다

빌라 건축 시 고려해야 할 발코니 확장을 이야기하기에 앞서 흔히 혼동하기 쉬운 개념인 발코니와 베란다를 명확하게 구분해보려고 합니다. 빌라 건축 시 우리가 흔히 알고 있는 베란다의 개념을 가지고 공간을 구획하게 되지만, 실은 우리가 통상적으로 알고 있는 베란다가 발코니였다는 사실, 알고 계셨나요?


그럼, 빌라 건축에 앞서 발코니와 베란다의 구분에 대해 명확하고 깔끔하게 정리해 드리겠습니다.









| 발코니



발코니



“건물 외부에 거실의 연장으로 달아내서 외부로 돌출되게 만든 서양 건축의 노대의 하나.
지붕이 없고 난간이 둘러쳐진 것으로서 보통 2층 이상에 설치한다.”



본래 발코니라 함은 사진과 같이 거실이 약간 연장되어 밖으로 툭 튀어나온 부분입니다. 서양식 건축물에서 많이 보이는 형태로, 지붕은 없고 난간으로 둘러쳐져 있습니다. 식물재배, 일광욕, 커피나 차를 마실 수 있는 휴식의 공간으로 이용됩니다. 한편 한국에서의 발코니는 같은 개념이면서도 조금은 다른 형태를 띠고 있는데요. 


한 번 사진으로 살펴보겠습니다.






한국의 아파트에서 흔히 베란다라고 잘못 불리는 바로 그 부분이 실은 발코니입니다. 거실에서 이어지는 부분으로 바깥쪽으로 튀어나왔다는 기본 개념은 같으나, 모든 층에 발코니를 설치하고 위, 아래층의 발코니가 서로 연결되어 있다 보니 서양의 발코니와는 조금은 다른 모양을 갖추고 있는 것입니다. 


실질적으로는 건물 외부와 내부를 연결하여 완충작용을 하게 됩니다. 내, 외부의 온도 차이를 조절하여 곰팡이를 방지하여 주고, 바람, 비로부터 유리창이 깨지는 것을 1차적으로 막아주는 역할을 하고 있습니다.


흔히 알고 있던 베란다가 발코니라면, 진짜 베란다의 의미는 무엇인지 한 번 알아보도록 하겠습니다.





| 베란다





“건물 1, 2층의 면적 차로 생긴 바닥 중의 일부 공간을 활용하고자 하여 생긴 공간.
베란다는 발코니와 자주 혼용되고 있지만, 엄연히 따지면 다른 부분이다.


1층 면적이 넓고 2층 면적이 좁을 경우 1층의 지붕 부분이 남게 되는데, 이곳을 활용한 것이 베란다이다.”




쉽게 설명하자면, 아래층의 면적이 위층의 면적보다 커서 생기는 공간이 바로 베란다입니다. 일자로 곧게 높이 올라가는 아파트보다는, 앞서 다른 포스팅에서 이야기 드렸던 일조사선제한과 관련하여 위로 올라갈수록 꺾이기 쉬운 빌라 등에서 흔히 보입니다.


일조사선제한에 대한 내용이 궁금하시다면 지난 포스팅을 참고해 주시길 바랍니다.



▼ 일조사선제한 ▼

https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10406979&bmode=view




| 서비스 면적과 발코니 확장


그럼 본격적으로 발코니 확장이 무엇인지 알아보겠습니다.

이전의 포스팅에서 건축면적과 연면적에 대해서 이야기를 나눈 적이 있습니다. 발코니의 아주 특이한 점은, 건축면적에는 포함이 되지만 연면적에는 포함이 되지 않는다는 것입니다. 연면적은 용적률을 산정할 때 쓰인다는 사실을 기존에 포스팅한 바 있습니다. 발코니 부분의 면적은 실질적으로는 거주자가 활용할 수 있는 공간이면서도 연면적에 포함이 되지 않아, 용적률 산정시 고려되지 않습니다.


이처럼 발코니 부분이 연면적에 포함되지 않는다는 점 때문에, 용적률이 제한되어 있는 비싼 서울의 땅에서 건물을 짓는 많은 건축주들이 이를 십분 활용하고 있습니다. 그 대표적인 방법이 바로 발코니 확장입니다. 본래 거실과 구분이 되어 있는 발코니 부분을 터서 거실을 더 넓게 쓰는 방법입니다. 그만큼 넓게 공간을 사용하면서도 더 높게 건물을 지을 수 있다는 장점이 있습니다. 때문에 서비스로 주어진 면적이라 하여 서비스 면적이라고도 부르고 있습니다.









본래는 발코니를 거실이나 침실 등으로 확장하여 사용하는 것이 불법이었습니다. 발코니는 단순히 오픈된 공간이었을 뿐이며, 따라서 단열공사도 발코니 안쪽 벽을 기준으로 되어 있고 발코니와 외부를 경계 짓는 외벽에 단열공사도 전혀 안 되어 있었습니다. 하지만 그때도 단독부터 아파트에 이르기까지 발코니에 섀시를 씌워 실내공간처럼 사용하는 것이 유행처럼 번졌고, 이후로는 아예 발코니까지 실내공간으로 만드는 확장공사도 암묵적으로 유행하였습니다. 이에 따라 2005년 10월부터는 아예 법을 완화하여 합법이 되어 발코니를 거실, 침실 등으로 확장하는 것이 합법적으로 가능해졌습니다. 


이에 따라 처음 설계를 할 때부터 발코니 확장을 염두에 두고 건축을 시작하는 경우도 많아지게 되었습니다. (참고로 베란다는 여전히 실내공간으로 확장할 수 없으며 불법입니다.)


단, 발코니를 확장하여 거실이나 침실로 사용하는 것은 오직 주택에 적용되는 것으로, 주택 외 건물 즉, 지식산업센터나 생활숙박시설, 근린생활시설 등의 건물(오피스텔 제외)에서는 발코니를 확장하여 사용하는 것이 불법입니다. 물론 최초의 의미인 외부에 개방된 공간으로서의 발코니는 설치 가능하지만, 이를 내부공간으로 만드는 것이 불가능하다는 의미입니다. 이는 건축법 위반이 되는 불법 증축으로 이행강제금이 부과되는 대상입니다.




| 장점과 단점


발코니 확장의 장점이라면 방을 넓게 쓰는 것입니다. 하지만 외벽과 방이 바로 연결되는 만큼 단열이나 결로 등의 부분을 신경 써서 건축하지 않으면 하자가 생길 가능성이 있습니다. 또 오래된 구옥의 경우 발코니 확장 리모델링을 하면서 단열을 위해 기존에 설치되어 있던 온수관을 일부 절단해 발코니까지 연장하다 보면, 접합부에서 누수가 생기는 경우도 있다고 하니 주의하셔야겠습니다.




| 법률적 주의사항


발코니가 2m 이상으로 넓은 경우도 있습니다. 하지만 연면적에 산정되지 않는 부분은 1.5m까지라는 점, 건축 시에 유의하셔야겠습니다. 또한 지역별 조례에 따라 달라지는 경우가 있으니 개별적인 확인이 필요합니다. 또한 저희 하우올리에서 주로 짓는 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택)의 경우, 구조변경을 할 수 있는 발코니는 2면 이내로 제한되어 있습니다.

건축허가 신청서에 발코니 확장 표시를 하여 건축허가 신청도 가능합니다. 건축허가 시 도면은 발코니 확장 전 원 도면과 발코니가 확장된 상태의 도면을 함께 제출할 경우 면적 산정 및 발코니 판단의 근거자료로 활용할 수 있도록 하고 있습니다.







아파트는 공동주택관리법에 따라 행위 허가(발코니 확장 및 비내력벽 철거)로 진행이 되며, 그 외에 다중주택, 다가구주택, 다세대주택 등은 건축법에 따라 건축과에서 건축신고(발코니구조변경신고)로 진행이 됩니다. 건축신고 행위는 ‘건축신고 -> 착공신고 -> 사용승인 -> 건축물관리대장’까지의 단계를 모두 거치면 완료됩니다.


또한 구옥의 경우에 주택의 컨디션에 따라 발코니 확장이 불가능한 경우도 있습니다. 예를 들어 창틀이 벽돌로 되어 있으면 철거 후 발코니 확장이 가능하지만, 콘크리트나 기둥 형식일 경우에는 건물의 하중을 버티고 있는 것이기 때문에 철거가 불가하기도 합니다. 또한 건물 구조 안전 진단을 받고 이에 따른 서류를 구비해야 한다는 점도 함께 알아두시면 좋을 것 같습니






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