[건축법] 다중주택 건축을 위한 부지 매매 시 꼭 확인해봐야 할 사항

다중 주택을 건축하려고 할 때 먼저 건축물을 올릴 부지를 매매하는 게 먼저 입니다. 좁은 지역에 인구밀도가 높은 지역의 경우 부지의 크기가 곧 예산과 직결되기 때문에 매매 시에 올바른 부지를 확보하는 것은 매우 중요합니다. 


이때 꼭 알아야 할 내용 중 '가각전제'라는 것이 있습니다. 이 내용은 모퉁이에 위치한 주택을 소유하고 계시거나 땅을 매입하려고 하신다면 꼭 알고 계셔야 할 개념입니다. 다중주택을 건축 하려고 하는 부지가 코너에 있다면 그 부분이 단점이 될 수도 있지만 잘 활용한다면 장점이 될 수도 있습니다.


그럼 지금부터 다중주택 건축을 위한 부지 매매 시 꼭 알아야 할 내용을 '가각전제'와 관련한 다양한 사례를 바탕으로 살펴보도록 하겠습니다. 









가각전제란?




원활한 교통 흐름과 시야 확보를 위해 도로 모서리 부분을 완곡하게 만들어 넓히는 것을 말합니다. 이러한 가각전제는 도로 너비가 8m 미만으로 교차된 2개의 도로, 모퉁이 각도가 120도 미만에 적용된답니다.


모서리에서 후퇴한 두 점을 연결한 면적은 대지 면적에서 제외가 되고, 후퇴한 선이 건축선이 되며, 줄어든 면적으로 건폐율과 용적률이 결정이 됩니다.


글로만 보면 이해가 어려울 수 있기 때문에 표로 정리해 보았습니다.








표가 나왔다고 당황하지 않으셔도 됩니다. 지금부터 이 표를 기준으로 다음의 그림과 함께 다양한 케이스 별로 연습을 해보겠습니다.









실전 연습





자, 다음과 같은 대지 1과 대지 2가 있으며, 5m와 7m를 당해 도로로 가정하고 4m 도로를 교차되는 도로라고 가정 후 계산해보겠습니다. (당해 도로와 교차되는 도로는 구분할 필요가 없습니다. why? 바꾸어도 값은 같게 나오기 때문입니다.)


먼저 계산 순서는 이렇게 됩니다.



계산 순서 : 각도 -> 당해 도로의 너비 -> 교차되는 도로의 너비




l 가각전제 계산법


대지 1의 경우 A와 B부분에서 가각전제를 받습니다.

A : 각도가 90도 미만이며, 당해 도로의 너비가 5m, 교차되는 도로의 너비가 4m가 되니까





이러한 계산이 됩니다. 따라서 코너부터 각 2m씩 깎인 부분의 점과 점을 이은 삼각형 모양의 부분이 잘려나갑니다.


B : B의 경우 각도가 110도가 되며, 당해 도로의 너비가 7m가 되지만, 교차되는 도로의 너비가 4m가 되므로 역시 코너에서부터 각 2m씩 깎이면 됩니다. 













실전에서의 장단점






실전에서 사업성에 얼마나 많은 영향력을 미칠까요? 가각전제를 고려하지 않고 제2종 일반주거지역의 70평짜리 토지를 매입했다고 가정해봅시다. (서울시 조례 제2종 일반 주거지역의 용적률 : 200%)


70평의 대지라면 연면적 140평까지 지을 수 있을 것입니다. 하지만 가각전제를 받았을 땐 3평이 깎이게 되므로 67평이 됩니다. 67평의 용적률 200%를 계산하면 연면적 134평이 됩니다.



∴ 토지 3평의 차이 -> 연면적 6평의 차이



6평은 원룸 하나를 더 지을 수 있는 면적입니다. 건축물의 종류에 따라 다르겠지만 얼마나 큰 차이인지 실감이 되실 겁니다. 그렇다고 해서 코너의 토지가 마냥 단점만 있는 것은 아닙니다. 코너는 좋은 땅입니다. 두 면을 도로에 접하고 있기 때문에 개방성도 좋기 때문입니다. 주택에게 개방성은 매우 중요한 부분입니다.







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하우올리 PM