[건축법] 수익형 부동산 투자에 관심이 있다면 알아두어야 할 도시형생활주택 개념

수익형 부동산 투자에 많이들 관심 갖고 계실 겁니다. 수익형 부동산은 일반적으로 매달 임대료를 받기 위한 부동산을 말합니다. 원룸이나 고시원, 쇼핑몰, 상가, 도시형생활주택 등이 여기에 해당됩니다. 오늘은 요즘 한창 이슈의 중심인 도시형생활주택에 대해 포스팅을 해보려고 합니다. 


도시형생활주택이 과연 무엇인지, 어떤 종류가 있는지, 혜택은 무엇인지 한번 알아보겠습니다.










도시형생활주택이란?




사전적인 의미로는 300세대 미만의 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택으로서 도시지역에 건설하는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택을 말합니다.


정부에서 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5 월부터 시행된 주거 형태로서 주거가 필요하다고 생각되는 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택 건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택 정책입니다. 오늘 포스팅에서는 도시형생활주택의 종류에 대한 설명과 혜택에 대해서 얘기를 해보겠습니다.









도시형생활주택의 종류



설명 드리기 앞서 표로 준비해 보았습니다.


l 원룸형 주택







여기서 우리가 유의해야 할 점은 공간구조입니다. 공간 1번을 보시면 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 만들어야 하는데요. 즉, 거실을 막으면 안 된다는 말입니다. 말 그대로 원룸 형태여야 하는것입니다.


하지만 역시 예외란 있습니다. 구조상 전용면적이 30㎡ 이상일 경우 2개의 공간구성이 가능합니다. 예상하셨겠지만 1.5룸과 2룸도 가능하다는 겁니다.


다만 놓치지 말아야 할 부분은 앞서 공부 했듯, 어김없이 등장하는 주차장 법입니다. 30㎡ 이하인 경우에는 주차장을 0.5대로 계산을 하지만 30㎡가 초과되는 경우에는 0.8대로 계산이 됩니다.(서울시 기준) 주차장 대수는 곧 사업 성과의 직접적인 연관이 있습니다. 그러니 면적에 대한 부분은 신중하게 고려해야 한답니다.




l  단지형 다세대 주택과 단지형 연립주택






사업 성과로도 연결이 되는 층수는 단지형 연립주택과 단지형 다세대 주택에서 너무나 중요한 부분입니다. 우리가 앞서서 배운 공동주택의 정의에서 5개 층이면 아파트로 정의가 내려집니다.


그러면 건축선 이격 거리, 인접대지 이격 거리, 일조권 이격 거리 등 고려해야 할 조건이 까다로운 편이라 5개 층을 짓는 것이 사업성을 따져 보았을 때 망설여질 수밖에 없습니다.


하지만 도시형생활주택에서의 단지형 연립주택과 단지형 다세대 주택 같은 경우엔 건축위원회의 심의를 받으면 기존 4개 층에서 1개 층을 추가로 올릴 수가 있습니다.


서울시 같은 곳에서는 주차 1대, 방 1개, 1개 층의 차이는 사업의 성공 여부를 가를 수밖에 없는 너무나 중요한 부분입니다. 요즘 이슈인 이유가 있는 것입니다. 용적률이 남아있는데 층수를 올릴 수가 없다면 너무나 아쉬울 수밖에 없기 때문입니다. 단, 조건은 원룸형 주택은 안 된다는 겁니다. 즉, 면적에 대해서 일정 면적이 올라가야 합니다.


또한 단지형 연립주택과 단지형 다세대의 경우 50세대부터 사업 계획 승인을 거쳐야 하므로 49세대까지는 건축 허가 절차로 인허가 진행이 가능합니다. 하지만 주택법 시행령 27조 1항의 기준을 충족한다는 가정이 있어야 하는데, 가볍게 한번 보고 가시겠습니다.



l  주택법 시행령 제27조 사업계획의 승인 中 1항



1. 세대별 주거전용면적이 30㎡ 이상일 것.

2. 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6m 이상일 것. 다만, 해당 주택 단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4m이상 6m 미만으로 할 수 있다.

– 두개의 진입도로 폭의 합계가 10m 이상일 것.
– 폭4m 이상 6m 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200m 이내일 것 (여기서 제5조의 도로란 보행자와 자동차의 통행이 가능한 도로).




| 단지형 연립주택과 단지형 다세대 주택의 도로규정


의정부 화재사건 이후 바뀐 법률에 따르면 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6m 이상이어야 합니다. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4m 이상 6m 미만으로 할 수 있습니다.



1.     두 개의 진입도로 폭의 합계가 10m 이상일 것

2.     폭 4m 이상 6m 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200m 이내일 것



| 하나의 건축물에는 도시형생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축 할 수 없다.


그러니까 한 건물에는 용도가 도생으로만 가야 한다는 것입니다. 예를 들어 도생을 짓고 또 다세대를 지을 수 없다는 말입니다.


그러면 도생과 오피스텔을 복합으로 지을 수는 있을까요? 네 가능합니다. 오피스텔은 주택으로 구분되지 않기 때문에 가능합니다. 또한 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 다세대 주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없습니다.  즉, 원룸은 순수한 원룸대로 가야 합니다.








도시형생활주택의 혜택


l 세제혜택


주택임대사업자 등록시

1. 취득세 면제 (전용면적 60㎡이하)
2. 재산세 면제 (전용면적 60㎡이하)
3. 1가구 1주택유지(비과세 적용)
4. 종합부동산세 합산배제
5. 양도세중과 배제



l 그 외


주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가 상한제도 적용받지 않으며, 어린이 놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부 소음과 배치, 조경 등의 건설 기준도 적용 받지 않는 등 다양한 혜택이 있습니다.







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