다중주택을 신축 개발할 때 전문가도 놓치기 쉬운 한 가지

저희 하우올리가 다중주택을 신축 개발하면서 참 많이 신경 써서 진행하는 부분이 있습니다. 바로 대지는 도로에 접해야 한다는 접도 의무입니다. 다중주택을 신축 개발하려고 부지를 매입할 당시에는 중개부동산 측도 해당 부분을 놓쳐 설명을 듣지 못했는데, 막상 땅을 산 후에 설계를 받아보면 예상과 다르게 구획된 건축선 때문에 수익성이 떨어지는 경우가 적지 않기 때문입니다.

다중주택과 같이 중소형 부지를 신축 개발하기 위해서는 반드시 염두에 두어야 할 정보, ‘대지와 도로의 관계’에 대한 이야기를 지금 시작하겠습니다.







건축법상 대지란 토지 중에서 건축물을 지을 수 있는 땅을 의미합니다. 즉, 모든 땅에 건축물을 지을 수 있는 것은 아니라는 의미인데요. 건축법에서는 건축물을 건축할 수 있는 대지의 요건을 규정하고 있으며, 이 요건에 부합하지 않으면 건축 행위를 할 수 없습니다. 이에 대해 구체적인 요건을 규정하고 있는 것이 바로 건축법 제 44조 ‘대지와 도로의 관계’ 조항입니다. 그럼 하나하나 살펴보겠습니다.








건축의 기본 조건




① 건축물의 대지는 2m 이상이 도로에 접하여야 한다.
② 이때 도로는 사람과 차량이 통행할 수 있어야 한다.
③ 도로의 너비는 4m 이상이 되어야 한다.




땅이 도로에 접하여 있지 않거나 혹은 도로에 접한 부분이 2m 미만일 경우에는 그 땅에 건축물을 건축 할 수 없습니다. 이러한 땅을 맹지라고 부르고 있는데요, 매매의 단위로서 ‘토지’일 수는 있으나 건축물을 건축 할 수는 없는 것입니다.


이때 도로는 보행과 자동차 통행이 가능해야 하고, 너비가 4m 이상이 되어야 합니다. 지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우에 한해 보행만 가능한 도로도 인정이 됩니다. 자동차만 통행하는 고속도로 등은 물론 제외됩니다.


몇 가지 예외도 있는데요, 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 하고, 또 막다른 도로의 경우에는 따로 정해진 시행령에 따라 도보 너비 조건이 존재합니다.





막다른 도로의 도보 너비 조건




막다른 도로의 예




도로 너비가 좁을 땐 어떻게 하죠?



법률에 따른 소요 너비에 못 미치는 좁은 너비의 도로에 접하는 경우에는 그 땅을 전혀 쓰지 못하는 걸까요? 그런 건 아니고, 건축을 허가받기 위한 별도의 규정이 있습니다.


아래 규정이 바로 그것입니다.




너비가 못 미치는 경우 도로의 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평 거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천 철도, 선로부지, 그밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의
도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평 거리의 선을 건축선으로 한다.




글로 보니 상당히 복잡한데요, 이해를 돕기 위한 그림을 한 번 살펴보겠습니다.





좁은 너비의 도로에서 건축선 정하는 방법




그림으로 보니 조금은 이해가 수월하실까요? 즉, 추후에 도로를 4m로 확장하기에 부족함이 없을 만큼 건축선을 뒤로 빼면 되는 것입니다. 그만큼 대지면적이 줄어들기 때문에 반드시 사전에 체크해야 하는 부분이죠. 또 결과적으로 수익률과 관련이 큼에도 불구하고 중개사사무소에서 놓치는 경우가 많은 부분입니다.


이것도 여의치 않은 완벽한 맹지 또한 있습니다. 예를 들어 폭이 2m도 채 되지 않는 골목길과 같은 사실상의 도로는 건축법상의 도로로 인정하지 않는데요. 이런 경우에는 골목길을 3m 정도 노폭으로 확장하고 도로로 지목을 변경하여야 합니다. 결과적으로 진입 도로를 만들어야 한다는 것인데, 이를 위해서는 도로부지를 별도로 매입하거나 진입로가 날 토지주의 사용승낙을 받아야 합니다.


※ 참고 : 주위토지 통행권

어떤 토지와 공로 사이에 용도에 필요한 통로가 별도로 없어, 해당 토지 소유자가 주의의 토지를 통행 하지 않으면 공로에 출입을 할 수 없다 거나, 도로 개설에 따른 비용이 과하게 요구될 때 그 주위의 토지를 통행 할 수 있도록 하거나 통로를 개설할 수 있도록 민법 제219조에 따라 인정하는 권리를 의미합니다. 다만 이 경우 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하고, 통행권자는 통행하는 토지 소유자에게 손해를 보상하게 되어 있습니다.





이럴 땐 예외! 도로에 접하지 않아도 됩니다




① 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
② 건축물의 주변에 광장이나 공원, 유원지, 그밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고
공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것
③ 「농지법」 제2조 1호 나목에 따른 농막을 건축하는 경우




하지만 건물이 빼곡하게 들어선 서울 안에서 이러한 땅은 많지 않기에, 반드시 이런 땅을 찾아야겠다는 부분은 고려사항에서 제외하시는 편이 낫습니다.





내 땅이 길 모퉁이에 있다면, ‘가각전제’






가각전제, 조금은 생소한 용어일 수 있는데요. 리의 뿔을 자르고 덜어낸다는 뜻입니다. 도로의 모퉁이에 해당하는 대지의 모서리 부분을 각지지 않게 잘라내는 건데요. 차량과 보행자의 통행을 원활하게 하고, 시야를 충분히 확보하기 위한 목적입니다.



가각전제의 예시




이때 너비 8m 이상 도로의 모퉁이라면 건축선 후퇴를 하지 않아도 되고요. 또 각도가 120도를 넘길 때에도 적용 받지 않습니다. 대신 각도가 120도 미만, 8m 미만일 경우에는 아래 내용에 따라 건축선이 깎여 정해지게 됩니다.




도로모퉁이의 건축선 관련 법령




※ 참고 : 가각전제를 적용 받으면 건축대지면적에서 제외됩니다.

건축물대장은 건축 가능한 대지의 총 면적을 기준으로 하기 때문입니다. 한편 등기부등본은 소유자의 대지 총면적을 나타내므로, 등기부등본과 건축물대장에 표기된 대지 면적이 다르게 표기되는 경우가 있을 수 있는 점 참고 부탁 드립니다!



물론 모두의 편의를 위해 꼭 양보해야 하는 부분이지만, 땅 하나 샀다가 날아가는 부분이 참 많다고 느껴지는 것도 사실입니다. 처음에 30평 대지를 기준으로 사업성을 검토하시다가 대지가 20평으로 축소된 것을 확인하게 되면 사업성에 많은 차질이 생길 테니 말입니다.








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하우올리 PM