[건축법] 서울에서 토지를 매매하고 원룸을 건축하기까지, 꼭 알아야할 필수 개념!

서울에서 토지를 매매하고 원룸을 건축하기까지는 수많은 과정들을 거쳐야 하며, 알고 계셔야 할 개념들도 많습니다. 그 중에서 오늘은 부동산 필수 개념인 용적률과 건폐율에 대해서 살펴보고자 합니다. 용적률과 건폐율에 대한 내용은 지난 시간에도 살펴 본 적이 있습니다. 한 달이 채 안된 지금, 이 개념을 다시 살펴보는 것은 용적률과 건폐율이 그만큼 꼭 알아야 할 중요한 개념이기 때문입니다.


이 개념을 제대로 숙지하지 못한다면 대지 가격이 매우 높은 서울에서 토지를 매매하거나 원룸을 건축하는 과정에서 토지를 효율적으로 활용하기 어려워 질 수 있습니다.


또한, 용적률과 건폐율은 대지면적과 함께 고려 해서 살펴보아야 하는 개념이기에, 오늘은 이 부분을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.







오늘은 토지를 매입하고 건물을 건축하는 데 있어서 필수적인 개념이자 부동산에서는 기본적인 상식이지만 대부분은 대략적으로만 알고 있는 용적률 그리고 건폐율에 대해 알기 쉽게 설명을 해드리겠습니다. 









용어 정리부터 할까요?



건폐율과 용적률을 알기 위해선 우선, 두 개념의 산정 기준이 되는 ‘면적’에 대한 이해가 필요합니다. 그래서 저희 하우올리가 용어 정리부터 해드리겠습니다.



  • 대지면적은 땅의 수평 투영면적이라고 말하는데요, ‘수평투영면적’이란 쉽게 말해서, 하늘에서 내려다보았을 때의 모양의 면적이라고 생각하시면 됩니다. 참고 하실 점은 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외가 됩니다.


  • 건축면적이란 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 쉽게 말해 지어질 건물을 하늘에서 바라보았을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이 되며, 보통은 가장 넓은 1층이 바닥면적에 해당이 된답니다.


  • 연면적이란 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기를 말하는데요, 예를 들어 지상 4층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 50평이라면 연면적은 4층 X 50평 = 200평이 되겠죠?


  • 바닥면적이란 건축물의 층별로 건축물의 외벽(단, 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 자, 이제 용어에 대한 정리가 어느 정도 되셨나요? 그럼 이제 본격적으로 건폐율과 용적률이 어떤 의미인지 알아보겠습니다.





건폐율이란?



건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 만약, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축 면적의 합계를 말합니다. 여기서 건폐율 산정 시 제외되는 건축면적은 매우 중요한 부분입니다.








용적률이란?



다음은 용적률입니다. 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이라고 하는데요. 만약 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 면적의 합계로 계산합니다. 여기서 용적률 산정 시 제외되는 바닥면적과 연면적이 중요한 부분인데요, 다음의 표로 정리해 보았습니다.






이제 용어에 대한 느낌이 어느 정도 오시나요? 그러면 이제 건폐율과 용적률의 계산법에 대해 알아보겠습니다. 






건폐율의 계산법






만약, 대지면적이 100평인 토지에 건축면적이 50평인 건축물이 있다면 해당 건축물의 건폐율은 50%이 되는 겁니다.






용적률의 계산법






만약 대지 100평의 토지에 , 1~4층 각 50평, 지하 1층 50평의 건축물이 있다고 가정해 봅시다. 연면적의 합계는 지하층의 면적을 제외하므로 200평이 될 것이고, 그러므로 용적률은 200%가 됩니다. 알고 보면 그렇게 어렵지는 않습니다.


지금까지 용어의 정리부터 계산법까지 열심히 달려오셨습니다!




용도지역별 건폐율과 용적률



토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율과 용적률의 최대치를 두고 있습니다. 표를 통해 확인 해 보겠습니다.






보고 계신 표의 경우는 시행령으로 지정된 범위이며, 세부 범위는 도시계획 조례로 정합니다. 즉, 국토계획법에 근거해서 건폐율과 용적률은 지자체마다 정해진 상한선이 다르다는 것이죠. 우리 모두 훌륭한 건축가가 되기 위해선 이 표를 볼 줄 알아야 합니다.


하우올리와 함께 용도지역별 건폐율 및 용적률을 보는 법을 공부해 보겠습니다. 어렵지 않으니 잘 따라오시면 됩니다.


색칠된 부분의 표를 함께 보겠습니다. 먼저 제1종 전용주거지역은 건폐율이 50%이하 용적률은 100%이하입니다. 제1종 전용주거지역은 현재 조성된 단지를 보전 및 보호하는 지역이며. 주로 단독 밀집지역이 이곳에 해당됩니다.


그 아래 제3종 일반주거지역의 경우 건폐율 50%이하 , 용적률300%이하로서 제1종 전용주거지역과 건폐율은 같으나 용적률이 많은 차이를 보입니다. 제3종일반주거지역의 같은 경우는 중/고층 주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로서 전용주거지역보다 상대적으로 규제가 풀린 편이라 할 수 있습니다.







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하우올리 PM