[건축법] 수익형 부동산 투자의 사업성을 결정짓는 중요 사항

수익형 부동산 투자를 꿈꾸고 있는 예비 건축주분들이라면 꼭 알고 계셔야 할 개념이 있습니다. 바로 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축할 때 일정 거리를 띄어서 지어야 하는 제한을 의미하는 ‘일조권사선제한‘입니다. 이 조항은 이전에도 한 번 다룬 적이 있었는데요. 중요한 개념이기 때문에 이번 글에서 한 번 더 상세히 다루어보고자 합니다.


이 제한은 이름에서도 알 수 있듯 수익형 부동산 투자의 핵심 요소 중 하나인 ‘일조권’과 관련되어 있습니다. 건축법 내 이 조항은 건축물의 높이에 따라 다르게 적용되며, 건축물의 위치와 도로와의 관계에 따라 다르게 적용됩니다. 이 조항의 영향을 받는다면 연면적이 줄어들 수 있어 수익형 부동산의 수익과도 직결됩니다.


이번 글을 통해 처음 이 개념을 접하신다면 한 번에 이해하기 어려우실 수 있어, 사진과 표를 통해 쉽게 설명해보도록 하겠습니다.









오늘은 건축을 위한 필수 기초지식 “일조권사선제한”에 대해 얘기를 하려고 합니다.


이 건물은 왜 이렇게 생겼을까?


라는 의문을 가지게 된 건물이 있으실 수도 있습니다.


주택가를 걷다 보면 건물이 똑바로 올라가야 하는데 계단처럼 깎여서 올라가는 건물을 보신 적이 있으실 겁니다. 이건 바로 일조권사선제한 때문입니다. 이러한 점들은 건축할 때 사업성에 크게 영향을 주는 부분입니다.


지금부터 사진 상의 주택을 기준으로 다양한 케이스를 통해 “일조권 사선 제한”에 대해 알아보도록 하겠습니다.










일조권사선제한




| 일조권사선제한 의 사전적 의미


“일조권사선제한”이란 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축할 때 정북 방향 인접 대지 경계선에서 일정 거리를 띄어서 지어야 하는 제한을 말합니다. 왜냐면 햇빛 받을 권리를 남쪽 집에도 줘야 하기 때문입니다. (단, 준주거지역에서는 일조권 사선 제한 없으며 당연히 주거지역이 아닌 상업지역, 공업지역 등도 해당 사항이 없습니다) 여기서 “일조권”이란 햇볕을 향유할 수 있는 권리를 말한답니다.




| 일조권사선제한의 기준





일조권사선제한의 경우에는 그림을 봐야 이해가 빠르실 텐데요 그래서 그림을 준비해봤습니다.




| 북쪽에 이웃집 땅이 있는 경우




그림의 경우 이웃집 에게는 내 집이 남향이 되겠죠? 그렇다면 이웃집엔 햇빛을 받을 권리를 어느 정도 줘야 하기 때문에 사선제한을 받게 됩니다. 일반적인 다세대 주택의 높이를 3M라고 가정하였을 때 1층~3층까지의 높이는 9M가 됩니다


그리고 3층까지는 일조권 사선 제한을 받지 않고 똑바로 올라가게 된답니다. 9M 이상이 되는 부분부터는 올리는 높이의 1/2 만큼 이격을 해야 합니다. 4층의 경우 높이가 12M가 되며, 해당 높이(12M)의 1/2만큼 이격을 해야 하므로 6M 후퇴하게 됩니다. 5층의 경우에도 마찬가지로 해당 높이(15M)의 1/2만큼 이격하여 7.5M 후퇴하게 됩니다.




| 어느 땅에 지어야 좋을까요?


“북도로”라고 아시나요? 관심이 있는 분이라면 들어 보셨을 겁니다. 북쪽에 도로가 있는 경우를 말합니다. 그림을 보시면 왜 좋은 땅인지 알게 되실 겁니다.




먼저 공동주택의 경우엔 도로 중심선으로부터 이격을 하게 됩니다. 건물의 모양이 달라진 게 보이실 겁니다. 앞서 보셨던 북쪽에 이웃집 땅이 있는 경우에는 기준이 인접 대지 경계선이었다면 지금의 경우는 집과 집 사이에 도로가 있기 때문에 도로의 중앙에서부터 이격 기준을 삼습니다.


즉, 그림의 경우 내 집이 폭 6M 북도로를 끼고 있기 때문에 도로의 중앙인 3M 지점으로부터 이격하면 된답니다. 그렇기 때문에 북도로를 낀 건축물은 4층부터 진가를 발휘하게 되는 것입니다.


다음은 단독주택(다중주택,다가구주택,주택외 오피스텔, 근린생활 시설)의 경우입니다. 단독주택의 경우 조금 더 유리하답니다. 이것 역시 그림을 통해 확인하도록 하겠습니다.




공동주택의 경우에는 도로의 중심선이 이격의 기준이라면, 단독주택의 경우에는 이격의 기준이 도로의 끝 선으로부터 적용이 됩니다. 그러므로 훨씬 유리하게 됩니다. 그래서 그림과 같이 층별 높이 3M의 건물을 올린다고 가정을 했을 때 5층까지 반듯하게 올라가는 걸 보실 수 있습니다.




| 기준 비교



건물은 깎이지 않고 연면적이 많아지면 많아질수록 임대했을 때 수익도 많이 나오고 분양을 했을 때 역시 당연히 매출도 많아지겠죠? 이렇게 일조권사선제한에 어느 정도 영향을 받느냐에 따라서 사업성에 크게 영향을 받습니다.

오늘은 일조권 사선 제한에 대해서 포스팅을 해봤습니다. 지금 주택을 소유하고 계시거나, 주택을 신축하려는 분들께서는 오늘 살펴본 내용을 다시 한 번 더 잘 살펴보시고, 내 땅이 일조권사선제한을 어느 정도 받는지 잘 체크하시기 바랍니다!

일조권사선제한에 따라서 건축물의 규모가 결정되고, 건축물의 규모는 곧 사업성으로 이어진다는 점 꼭 잊지 마시길 바랍니다.







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하우올리 PM