빌라 건축의 기초인 건폐율과 용적률, 어디까지 알고 계신가요?

본인 소유의 토지가 있다 해서 빌라를 건축할 수 있는 건 아닙니다. 해당 용도지구와 지역의 공법상 제한부터 확인해야 하고, 그 세부 사항으로 건폐율과 용적률까지 알아야 적법하게 건축 허가를 득할 수 있습니다. 만약 이를 지키지 않거나 용어에 대한 이해가 부족하게 되면 빌라의 건축 허가가 나지 않을 것이며, 허가가 된다 하더라도 불법건축물로 벌금이 부과되거나 철거해야 하는 상황도 올 수 있습니다.


오늘은 빌라 등 나만의 건물을 건축 하기에 앞서 반드시 알아 두어야 할 기초개념인 건폐율과 용적률에 대해서 다루어볼까 합니다. 기본적인 법적 용어 정리에서부터 실제 건축주의 관점으로 알아두어야 할 상식까지 보다 상세하게 알아보도록 하겠습니다.










앞서 알아 두어야 할 기초용어 정리




건폐율과 용적률을 이해하기 위해서는 선행 해서 정리가 되어야 할 용어들이 있습니다. 바로 건축면적과 대지면적 그리고 연면적입니다. 그럼 아래 표를 통해 기본적인 정의부터 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.







| 건축면적


건축면적은 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥)의 중심선을 기준으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미합니다. 보통은 1층의 바닥면적이 해당됩니다. 지하가 더 넓게 지어지더라도 땅 아래에 형성되는 공간이기 때문에 수평투영면적인 건축면적과는 관계가 없습니다. 처마나 차양 등이 수평거리로 1m 이상 돌출되어 있으면 그 끝에서 1m 후퇴한 선까지를 건축면적으로 산정합니다.


여기서 알 수 있듯이 일반 건물에서 건축면적을 증가시키지 않고 처마가 벽체로부터 튀어나올 수 있는 거리는 1m뿐입니다. 현실에서는 폭을 2m 이상으로 만들고 그 처마 넓이의 절반은 구멍을 뚫어놓아 일단 1m의 폭으로 인정받은 뒤, 추후에 그 구멍에 거주자가 유리 같은 것으로 덮어놓는 경우도 있다고 합니다. 물론 법적으로 허용되는 방식은 아니기에 추후 법 위반으로 제재를 받을 수 있는 위험이 있습니다.




여기서 반드시 알아두어야 할 핵심 사항이 있습니다. 발코니는 흔히 서비스면적이라 하여 건축면적에 산입되지 않을 것으로 예상하는 경우가 많지만, 발코니 역시 건축면적에 산입됩니다. 한편 지표면에서 1m 이하에 속하는 부분과 지상에 설치한 차량의 통로 혹은 보행통로, 지하주차장 진출입을 위한 경사로, 장애인용 승강기와 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로 등은 건축면적에 포함되지 않습니다. 


또한 태양열 에너지를 사용하는 건물의 경우 건축면적에 특혜가 주어지는 등, 정확한 건축면적의 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받으시거나 최신의 건축법 시행령을 체크하실 필요가 있습니다.




▼ 최신 건축법 시행령 확인하기 ▼
https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20210316&lsiSeq=224123#searchId2





| 대지면적





대지면적 예시(갈색 면적)



대지란 건축물을 건축할 수 있는 토지를 말하며, 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 합니다. 그렇다면 지난 시간에 함께 이야기 나눈 ‘대지와 도로의 관계’에 따라 건축선이 도로로부터 후퇴한 경우에는 대지면적이 어떻게 되는지, ‘대지와 도로의 관계’가 궁금하신 분들은 지난 포스팅을 참고해 주시길 바랍니다:)




▼ 대지와 도로의 관계 ▼
https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10470861&bmode=view




만약 가로·세로 각 6m의 토지이며 접하고 있는 도로가 3m인 바람에 ‘대지와 도로의 관계’에 따라 토지 안쪽으로 0.5m만큼 후퇴한 땅이 있다고 합시다. 이 경우 토지면적은 36㎡이고 대지면적은 33㎡가 되는 것입니다. 건축선 바깥의 3㎡ 면적의 토지는 건축할 수 없는 토지로서, 나중에 도로로 편입될 때 보상을 받고 수용됩니다. 이 대지면적은 토지대장에 나와 있는 면적의 기준이 됩니다.


* 후퇴건축선이 아닌 지정건축선이라는 개념도 있습니다. 소요폭이 4m 이상인 도로에 접하는데도, 시장 등이 미관 정비 등을 위해 건축선을 지정하는 경우를 말합니다. 이 경우에는 후퇴건축선의 경우와 다르게, 건축선과 도로경계선 사이 부분도 대지면적에 산입합니다.




| 연면적


‘바닥면적’은 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 각 층 부분(실내)의 수평투영면적으로 연면적 산정의 근간이 되며, ‘건축물대장’에 기재되는 면적과 같습니다. 다시 말해, ‘바닥면적’은 각 층의 개별 면적을 의미하고 ‘연면적’은 각 층의 바닥면적을 합한 면적입니다. 이에 따라 바닥면적에 포함되지 않는 부분은 연면적 산정시 당연히 제외되어야 합니다. 대표적으로 폭 1.5m 이하의 발코니 면적, 차량통행 혹은 주차장으로 사용되는 필로티 부분과 계단탑, 장식탑, 옥상 혹은 물탱크, 기름탱크 등이 있습니다.


또한 연면적의 경우, 지상층은 물론이고 지하층과 주차장 시설까지 모두 포함하는 개념입니다. 예를 들어 지하 1, 2층의 바닥면적이 250㎡이고 지상 1층부터 4층까지는 각 200㎡인 건물이 있다면, 해당 건물의 연면적은 250㎡ x 2 + 200㎡ x 4 = 1300㎡가 되는 것입니다.








건폐율과 용적률



여기까지 따라오셨다면 건폐율과 용적률은 참 쉬운 개념이 됩니다. 일단 아래의 정의를 살펴보시겠습니다.






| 건폐율



건폐율 용어 설명




건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로서, 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용합니다.




| 용적률


이때 주의하실 점이 있습니다. 연면적의 개념을 살펴볼 때, 지하층과 주차장으로 사용되는 공간까지도 모두 포함한 개념이라고 설명 드렸습니다. 그러나 용적률을 산정할 때의 연면적에는 일반적으로 말하는 연면적과 몇 가지 차이가 있습니다.

바로 아래에 해당하는 항목은 제외한다는 것입니다.



가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우에만 해당한다)으로 쓰는 면적

다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적

라. 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적








서울시 조례에 따른 건폐율과 용적률



저희 하우올리는 주로 서울에 건물을 짓기 때문에, 국계법과 시행령에 따른 건폐율 용적률에 더불어 서울시 조례에 따른 건폐율과 용적률을 알아보도록 하겠습니다.



건폐율 및 용적률 관련 법규



하지만 최종 내용은 서울시 조례를 다시 적용하는 구체적인 지역들이 많이 있으니 반드시 별도로 확인해 주시기 바랍니다. 오늘의 포스팅도 유익하셨기 바라며, 더 알찬 내용으로 돌아오겠습니다.







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