건물 짓는 비용을 아끼려면? 건축주가 꼭 알아야 할 절세 포인트!


원룸이나 빌라 건축을 진행할 때 건물을 짓는 비용으로 시공 비용이나 자재 비용들도 고려해야 하지만 건축 시에 내야 하는 세금도 함께 예산에 포함해야 합니다. 특히 기존 주택을 매입하고 건축을 진행하는 경우에는 취득세와 양도소득세 등의 세금에 대해 반드시 알고 계셔야 합니다.


건축 시에 내야 할 세금을 내지 않는다면 문제가 발생할 수 있지만, 세금을 줄일 방법을 미리 알고 대처한다면 현명하게 건축 비용을 아낄 수 있을 것입니다. 실제로 많은 건축주분들이 건물 짓는 비용을 줄이는 부분에 대해 관심이 많지만, 절세 방법에 대해서는 확실히 알지 못하는 경우가 있습니다.


그래서 이번 게시물에서는 취득세와 양도소득세의 개념을 알아보고, 건물 짓는 비용을 아낄 방법을 소개해드리려고 합니다.










취득세를 아껴보자




서울은 빈 땅이 없어요. 그렇기 때문에 수익을 목적으로 하는 원룸이나 빌라 등을 건축하기 위해서는 일반적으로 주택을 취득하여 철거 후 건축을 하게 됩니다. 이 과정에서 납부해야 할 비용이 바로 취득세입니다. 이 취득세는 해당 지자체에 납부하게 되는 비용으로, 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 납부해야 합니다.


취득세는 구입하는 부동산의 금액별로 차이가 나고 면적 기준으로도 85m2 이하라면 농어촌특별세를 면제받을 수 있기에 차이가 나게 됩니다. 취득세에 대한 자세한 항목들은 아래의 포스팅에서 먼저 참고해보시면 좋을 것 같습니다.



▼ 서울 원룸 건축을 통한 수익형 부동산 투자의 핵심, 취득세에 유리한 조건은? ▼

https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10409555&bmode=view





#부동산 취득 비용에 따른 취득세의 차이


취득세를 절세하려면 방금 말씀드린 취득세의 체계를 잘 이해하시는 것이 첫 번째 단계입니다. 취득세는 6억 원과 9억 원을 기준으로 취득세에 많은 차이가 나게 됩니다. 이 세율 차이에 초점을 두고 매매해야 합니다. 이 말은 즉 6억에서 1원만 더 늘어도 취득세가 6억 원 이상을 기준으로 책정된다는 것입니다. 단 돈 1원 차이로 2배의 취득세를 납부해야 할 수 있습니다.




#면적에 따른 취득세의 차이


취득한 부동산의 면적에 따라서도 취득세의 차이가 난다고 말씀드렸었는데요. 85m2를 기준으로 농어촌특별세의 납부 여부가 정해지게 된답니다. 건축주분들께서 부동산을 취득하여 사용하려는 용도에 따라 면적이 85m2를 넘기지 않아도 된다면 최대한 농어촌특별세를 납부하지 않는 방향으로 진행하는 것이 취득세를 절약할 방법이 될 수 있습니다.




#취득세 감면 제도?


또, 취득세 감면 제도가 있습니다. 정부에서는 부동산을 취득할 때 취득세 감면을 한시적으로 시행하기도 합니다. 이 시기를 이용한다면 취득세 절감에 큰 도움이 될 수 있답니다.










양도소득세를 아껴보자




양도소득세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금




| 1세대 1주택 비과세 요건


우선 양도소득세를 절감하려면 자신이 비과세 요건을 충족하는지부터 알아야 합니다. 지금부터 양도소득세의 비과세 요건들을 알려드리겠습니다. 첫 번째로 1세대 1주택 비과세 제도가 있습니다, 쉽게 말해 하나의 세대가 하나의 주택만 보유했을 경우, 2년 이상 보유했다면 비과세 요건을 충족한다고 할 수 있습니다.


여기서 말하는 1세대는 거주자를 포함한 배우자와 자녀까지를 말합니다. 통상적으로 주민등록등본 기준으로 판단되며 부부일 경우 따로 살아도 하나의 세대로 판단합니다. 또 해당 1세대 1주택 비과세 요건은 양도일 시점(매도 잔금일)을 기준으로 판단하게 된다는 점 잊지 말아야 합니다.


해당 비과세 제도는 투기 목적이 아닌 실수요자의 양도소득세를 면제해 주고자 하는 제도입니다. 하지만 고가 주택의 경우, 비과세에 해당되지 않습니다. 고가 주택의 기준은 ‘9억 원을 초과하는 주택’입니다.


1주택의 기준은 오직 ‘주거용’ 주택일 경우만 포함됩니다. 예를 들어 사무실로 사용하는 오피스텔과 실제 거주하는 주택이 있을 경우 2주택이 아닌 실제 거주하는 주택만 인정되어 1주택자가 되는 것입니다. 여기서 사무용 공간임을 입증해야합니다. 이때는 임대차 계약서 및 사업자등록증 등을 필요로 한답니다.




| 일시적 1세대 2주택 비과세 요건


1세대 1주택인 상태에서 해당 1주택을 양도하지 않고 다른 주택을 새로 취득했을 경우에는 일정 요건을 갖춰 양도소득세를 비과세 받을 수 있답니다. 여기서 말씀드린 일정 요건으로는 종전 주택을 취득한 날에서 1년 이상이 지나고 주택을 새로 취득해야 합니다. 또 종전 주택의 경우에 양도일 기준으로 1세대 1주택 요건을 충족해야 합니다. 마지막으로 2번째 주택을 취득하고 3년 안에 종전 주택을 양도해야 한답니다.


하지만 이러한 기준들은 정부에서 정한 ‘조정대상지역’에 포함된다면 그 기준이 달라지게 됩니다. 조정대상지역은 아래의 표를 참고 부탁드립니다.




조정대상지역




만약 새로 주택을 구입하기 전 종전 주택이 투기과열지구나 조정대상지역이었을 경우, 다시 조정지역에 신규주택을 취득해 일시적 1가구 2주택이 되었을 때는 새로 구입한 주택 기준으로 취득일 기준 1년 이내에 종전 주택을 양도하고 새로 구입한 주택으로 전입해야 비과세 대상이 됩니다.


쉽게 정리해보면 조정대상지역이 아닐 경우에는 3년 안에 종전 주택을 양도하면 되며, 조정대상지역일 경우에는 1년 내에 종전 주택을 처분하고 새로 구입한 주택으로 전입해야 비과세 대상이 된답니다.








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하우올리 PM