원룸 건축 시 공실률을 줄이는 4가지 방법

사업성을 철저히 고려하여 부지를 매매하고 좋은 시공사를 통해 건축까지 마무리했는데, 정작 가장 중요한 수요가 따라주지 않는다면 문제가 될 수 있습니다.


원룸 건축과 부동산 개발에 관심 있는 건축주분들이라면 공실률에 대해서도 고민해보셨을 것 같습니다. 공실률은 수익성과 직결되기 때문에 매우 중요한 부분입니다. 공실률을 줄이기 위해서는 원룸 건축을 시작하기 전에 건물의 외적인 요소와 임대료 등을 미리 염두에 두어야 합니다. 또한, 이 과정에서 절대 잊지 말아야 할 중요한 포인트는 바로 수요자의 니즈를 파악하는 것입니다.


하우올리는 부지소싱부터 사업성검토, 건물의 임대관리, 하자보수까지 모두 진행하고 있습니다. 이번 게시물에서는 하우올리의 경험을 바탕으로 공실률을 줄일 수 있는 다양한 방법에 관해 설명해드리고자 합니다.









공실률을 줄일 수 있는 방법




| 입지와 방면적이 가장 중요합니다


실질적인 수요층의 입장에서의 이점들을 생각해보아야 합니다. 우선 원룸 건축을 기준으로, 1인 가구가 실질적 수요층이 됩니다. 이 1인 가구의 선택 기준을 생각해 보았을 때, 아래의 기준이 도출될 수 있습니다.



첫째. 최소한의 면적이어야 한다.

둘째. 최소한의 면적이지만 수납공간을 최대로 확보하기 위한 가구 배치가 되어야 한다.

셋째. 역세권에 위치해야 하고, 편의 시설이 잘 갖춰져 있어야 한다.



이렇게 대표적으로 3가지 기준을 잡고 그 밖에 세부적인 수요층의 선택 기준을 확립해야 합니다. 수요층의 니즈를 파악하는 것만으로도 건물의 공실률을 줄일 수 있습니다.




| 건물의 첫인상이 중요합니다


첫인상을 사로잡는 매력적인 건물의 디자인은 ‘살고 싶다’라는 욕구를 불러일으킵니다. ‘보기 좋은 떡이 먹기에도 좋다.’라는 속담의 의미가 정확히 들어맞는 부분입니다. 뛰어난 심미성을 겸비한 건물은 세입자의 미적 기준을 충족 시켜 자존감을 높여 주기도 하고, 주변 원룸들과의 차별성으로 인해 결과적으로 실 수요자의 눈에 띄게 되는 효과도 기대할 수 있습니다.


하지만 원룸 건축으로 수익을 내고자 하는 많은 건축주분들께서는 비용과 기능적 측면만을 기준으로 심미성을 겸비하지 않은 채 투박한 건물을 지어내는 경우가 많습니다. 자재 하나, 설계 하나, 꼼꼼히 따져보고 더 아름답고 품격 있는 건물로 지어질 수 있도록 고민하고 노력한다면 세입자의 만족은 물론, 나아가 건물의 가치가 더욱 더 오래 보존될 수 있습니다.




| 적정 임대료 설정


원룸을 건축한 건축주분들이라면 누구나 적정 임대료를 꾸준히 받고 싶으실 겁니다. 하지만, 실 수요자인 세입자의 눈높이를 고려하지 않은 임대료 설정은 자칫 공실률을 높이는 가장 주요한 요인이 될 수 있다는 점을 항상 인지해야 합니다. 우선, 임대료를 설정하면서 주변의 임대료 수준을 충분히 파악해야 합니다. 아무리 신축 건물이라고 할지라도 터무니없이 높은 가격으로 빠르게 투자금을 회수하려고 하는 전략은 위험합니다.


안정적인 수익도 챙기면서, 임차인의 눈높이에 맞춘 합리적인 임대료 설정으로 공실률을 줄일 수 있습니다. 만약 이후에 임대료 인상을 도모하고자 한다면 다양한 조정 시점이 있습니다. 예를 들어 건물주가 바뀔 때, 세입자의 계약이 만료되어 재계약을 해야 하는 시점, 주변 환경의 변화(상권, 교통상황 등)가 있는 시점에서 자연스럽게 임대료 인상을 도모하면 좋습니다.


임대료는 한 치 앞을 더 내다보고, 단기 수익보다는 장기적이고 안정적인 수익으로 생각해야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다.




| 건물의 사후 관리는 철저하게


아무리 잘 지어 놓은 건물이라고 할지라도 사후관리가 제대로 되지 않아 여러 기능적인 문제와 함께 낡은 모습의 건물이 된다면 기존 세입자의 재계약도 어려울 수 있고, 새로운 임차인을 구하는 데 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 공실 상태가 지속하면 자연스레 수익률에도 영향을 미칠 것입니다.


이를 해결할 방법으로는 우선 건물을 관리해 주는 업체를 활용하는 방법이 있을 수 있습니다. 이 방법은 건물의 미관은 물론 임차인과 발생하는 책임에 대한 문제도 해결해 줄 수 있습니다. 건축주가 자체적으로 건물을 관리하기에는 많은 시간과 노력이 필요하여 효율성이 떨어지기 때문에 건물 관리에 대한 아웃소싱은 깊게 고려해보아야 할 사항이랍니다.


또 다른 방법은 시공사를 계약할 때 하자 보수 관리를 보장해 주는 곳으로 정하거나 서로 합의를 통해 하자 보수 항목을 추가하면 도움이 될 수 있습니다. 하자 없는 건축이란 참 어렵고 사실 불가능에 가깝기 때문에, 사후 관리에 얼마나 신경을 쓰는지에 따라 추후 건물의 가치가 달라집니다.









공실률에 대한 하우올리의 솔루션




하우올리는 개발 방향부터 건축주와 함께 세팅하고 진행합니다. 그동안의 다수의 중소형 부동산 개발 경험을 강점으로 내세워 다양한 가능성을 함께 분석하고 제시할 수 있습니다.


건물 외관의 경우, 다수의 시공 경험을 바탕으로 중소형 건물에 가장 적합한 자재들을 추천해 드릴 수 있습니다. 또한 자체 시공사가 있어 자재의 수급이 원활하고, 또 조금이라도 저렴하게 수급할 수 있는 장점도 있습니다.


하우올리는 개발하고자 하는 지역의 중개부동산들과 임대차 연결을 통해 해당 지역의 적절한 임대료 수준을 파악해야 합니다. 이렇게 파악한 임대료 수준을 토대로 신속한 계약이 체결될 수 있도록 다양한 네트워크를 통해 협업하여 공실률을 줄이기 위해 노력하고 있습니다.


사후관리의 핵심은 임대관리와 시설관리입니다. 자체 시공사가 직접 시공하여 시공된 건물에 발생한 문제에 대해 누구보다 잘 알고 있습니다. 그 때문에 혹여 문제가 발생하더라도 신속하고 정확하게 해결할 수 있는 장점이 있습니다.


하우올리는 다수의 중소형 부동산 개발 경험을 통해 건축주분들께서 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 중소형 부동산 개발의 처음부터 끝까지 건축주분들과 함께하고 있습니다. 중소형 부동산 개발에 대해 경험이 없거나, 지식이 부족한 예비 건축주분들도 하우올리와 함께하면 안정적이면서도 전문적인 사업진행이 가능합니다.


그럼, 다음 시간에도 더욱 유익한 소식과 함께 돌아오도록 하겠습니다!








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건축주가 안심하고 사업을 진행할 수 있도록
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하우올리 PM