원룸 건축, 초기 자본은 대체 얼마가 필요할까?

오늘은 원룸 임대 사업을 계획 중인 예비 건축주분들께 ‘원룸 건축시 필요한 초기 자본’에 대한 설명을 해드리고자 합니다. 원룸 준공 전 사업비 항목으로는 토지 매매 대금, 건설 도급 비용, 기타 비용이 있습니다. 원룸 임대 사업의 총 사업비 중 이것들에 해당하는 재원을 조달하는 것이 가장 중요합니다.


또한 원룸 건축시 ‘순수 자기 자본은 얼마가 필요할까?’ 라는 의문이 들 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 여러분의 더 쉬운 이해를 돕기 위해 준공 전 사업비, 재원조달, 재원조달 구조에 대한 설명을 간단한 도표를 통해 말씀드리겠습니다.


건축주님들의 궁금증이 해결되기를 바라는 마음으로, 포스팅을 시작합니다.










수익형 부동산 투자 시 재원 조달의 핵심 사항




| 얼마가 필요할까?


첫째로 총 사업비 중 준공 전 사업비에 해당하는 재원을 조달하는 것이 가장 중요합니다. 준공 전 사업비 항목으로는 토지 매매대금, 건설도급 비용, 기타 비용이 있습니다. 그 중 건설도급 비용 항목에서 전체 도급액 중 80%가 우선 필요하고, 잔금 20%는 준공 후에 상환하는 방식입니다. 이 준공 전 사업비를 조달할 때 보편적으로 금융 대출을 받으십니다.


그렇기 때문에 준공 전 사업비에 해당하는 자원 여력이 건축주가 중요하게 생각해야 할 포인트이며, 원룸 임대 사업 재원의 핵심입니다.


조금 더 쉬운 이해를 위해 간단한 도표로 설명 드리겠습니다. 참고로 이 도표의 수치와 내용은 이해를 돕기 위한 가정 자료입니다.




준공 전 사업비 예시




| 총 사업비는 얼마가 될까요?


원룸을 짓기 위해서는 총 사업비가 필요합니다.


총 사업비의 경우 크게는 토지 금액과 건설 비용, 기타 비용으로 나눌 수 있습니다. 그리고 앞서 준공 전 사업비에 대해 말씀드렸다시피 일반적으로 건설 도급 비용의 경우 총 도급 비용의 일정 비율만큼 준공 전에 지급하고, 나머지는 준공 후에 잔금으로 지불하기 때문에 총 사업비와 준공 전 사업비의 차이가 발생하게 됩니다.


아래 표를 참고하시면 이해가 빠르게 되실 겁니다.




재원조달 예시




50평의 토지를 20억 원에 매입하여 시공한 경우를 가정해서 만든 가상의 수치입니다. 프로세스와 맥락만 파악해주시면 감사하겠습니다.


위에 보여드린 표의 항목들을 보시면 총 사업비의 경우 토지 20억, 건설 도급 액 10억, 기타비용 2억으로 총 32억의 사업비가 들어간다고 되어있습니다. 그 중 건설 도급액의 경우 준공 전 총 도급액의 80%만 지급하면 되기 때문에, 총 준공 전 사업비는 30억만 필요하다는 결론이 나옵니다.




| 준공 전 사업비에 대한 재원 조달


위에 설명드린 표를 기준으로, 건물이 지어지기까지 필요한 재원은 총 30억 정도가 들어가게 됩니다. 그렇다면 30억이라는 재원은 어떻게 마련할까요? 대부분의 건축주님들은 필요 자금을 금융기관들을 통해 대출을 받아 조달하게 됩니다. 은행의 경우 토지 담보대출 및 PF/기성대출이라는 형태의 금융상품들을 통해 대출을 진행하고 있습니다. 이렇게 금융기관을 토대로 조달한 재원을 제외한 금액이 사업에 필요한 자기 자본이 되는 것입니다.




재원조달 구조 예시




참고로 보여드린 표의 금액들 역시 이해를 돕기 위해 임의로 설정한 가상의 수치입니다. 위의 표를 보시면 원룸 임대사업을 위한 자기 자본에 대한 금액들을 명확하게 파악할 수 있을 것입니다. 위 표에서 봤을 때에는 7억 원의 자기 자본이 필요하다고 볼 수 있습니다.


그렇다면, 가상이 아닌 실제로 얼마의 자기 자본이 필요할까요? 건축주분들께서 실제로 많이 해주시는 질문이 ‘순수 자기 자본이 얼마가 필요한가?’ 입니다. 하우올리의 다수의 프로젝트 경험을 토대로 말씀드리면 지역과 규모에 따라 다르겠지만, 평균 5억 ~ 6억 가까이 드는 것으로 참고해 주시면 될 것 같습니다.



※본 자료에 기재된 모든 사업비 및 재원조달 구조는 현재 시점 기준으로 가정한 가상의 수치이며, 시장상황 변동 등에 의해 변경될 수 있고, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.








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하우올리는 세밀한 사업성 검토를 바탕으로 전체 사업에 필요한 자본조달 계획과 실제 건축주님의 필요 자본들을 산출해 드립니다. 또 다수의 프로젝트 경험을 통해 원룸 신축 사업에서 가장 레버리지 할 수 있는 금융기관을 소개해드릴 수 있습니다. 또 하우올리가 소개해드리는 금융기관은 다수의 프로젝트를 함께하여 신뢰가 쌓인 금융기관입니다.


만약 자기자본이 부족할 경우, 하우올리 자체 대부 회사를 통해 부족한 에쿼티에 대한 조달도 도와드리고 있으니, 많은 관심 부탁드립니다. 중소형 부동산 개발의 핵심은 부동산 자금조달과 금융입니다. 하우올리PM과 함께하시면 꼼꼼한 재무관리로 더욱 높은 수익을 도모할 수 있습니다.







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