원룸 건축 시 같은 비용으로 더 많은 수익을 내는 건축주

원룸 건축을 예정하고 계신 건축주 분들이라면 원룸 건축 비용을 줄이는 방법을 고민하고 계실 것입니다. 그러나 원룸 건축 비용 만큼 중요한 것은 바로 수익률입니다. 원룸 건축 비용이 적게 들더라도 수익률이 낮다면 결론적으로는 손해를 보게 되는 것입니다. 


원룸 건축 시 수익률과 직결되는 조건으로는 일조사선제한, 가각전제, 대지와 도로의 관계 등이 있습니다. 이것들을 미리 파악하고 고려한다면 수익률을 높이는 원룸 건축을 진행하실 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 두 사례를 예로 들어 수익률을 높이는 방법을 이해하기 쉽게 설명해 드리려고 합니다.









오늘은 입지 조건과 땅 면적 등의 조건을 가지고 원룸 건축을 진행한 두 명의 건축주에 대해 이야기를 해볼까 합니다. 우선 구분이 쉽도록 건축주A, 건축주B로 칭하겠습니다. 비슷한 조건속에 건축을 진행한 건축주A와 건축주B는 아이러니하게도 결과(수익률)가 다르다고 합니다.


지금부터 왜 수익률이 다른 것인지 파헤쳐 보겠습니다.



비슷한 조건, 다른 수익률



| 건축주A


건축주A는 서울 지역에 사업을 진행했습니다. 도보로 지하철 10분 이내로 이동할 수 있는 역세권입니다. 주변에 공원도 있고 생활시설도 잘 갖춰져 있어 원룸 임대 사업을 진행하는 데 좋은 입지라는 판단을 했습니다. 또, 해당 부지의 북측 대지가 높은 형태로 일조사선의 제한을 받지 않았다고 합니다. 때문에 지하 1층, 지상 4층 총 5개 층의 건물을 설계면적의 손실 없이 건축할 수 있었습니다.


면적의 손실 없이 건축을 했다는 건 세대수가 잘 나왔다는 뜻이기도 합니다. 총 19세대를 확보한 건축주A는 좋은 부지 하나로 건축주B 대비 7세대를 더 확보할 수 있었습니다.




| 건축주B


건축주B도 건축주A와 마찬가지로 서울 지역에 사업을 진행했고, 지하철 까지는 도보 7분 이내로 이동할 수 있는 조건에서 사업을 진행했습니다. 건축주A의 건물보다 약간 더 역세권이라고 할 수 있습니다. 하지만 건축주A의 부지와는 다르게 일조사선제한을 받고 있는 부지에서 사업을 진행했습니다. 또 모퉁이에 위치해 가각전제의 영향을 받았습니다. 해당 두가지 요건들을 고려했을 경우 지하 1층 포함 총 4개 층으로 건축할 수 있었습니다.


층수가 차이가 나다 보니 총 세대수도 6세대나 적었습니다. 건축주A에 비해 세대수를 많이 확보하지 못한 건축주B는 입지 조건이 건축주A와 비슷하거나 오히려 더 좋은 상황임에도 건축주A보다 훨씬 적은 수익률을 낼 수밖에 없었습니다. 원룸 임대 사업의 경우 세대수 확보가 중요하다는 사실을 알 수 있는 사례입니다.





건축주A 사례와 건축주B 사례 비교






위의 단면도 비교 이미지를 보시면 건축주A의 사례가 일조사선제한을 받지 않아 건축주B의 사례보다 높이를 더 높게 설계하여 세대수를 더 확보한 것이 쉽게 이해되실 것입니다.


물론, 개별적으로 놓고 보았을 때 건축주B의 사례도 결코 나쁜 사업성을 가지고 있는 것은 아닙니다만 건축주A와 비교했을 때 사업성이 보다 떨어진다는 이야기를 드리는 것입니다.









땅의 면적과 형상, 도로조건



그럼, 이런 건축주A와 B의 사례 말고, 세대수에 영향을 미치는 사항들은 무엇이 있을까요? 일조사선제한은 앞서 사례를 통해 설명해 드렸으니 생략하고, 가각전제, 대지와 도로의 관계 등을 살펴보시면 도움이 되실 겁니다. 가각전제와 대지와 도로의 관계는 앞서 포스팅에서 자세히 다루어 놓았으니 참고해보시면 분명 도움이 되실 것입니다.




| 가각전제


가각전제는 원활한 교통흐름, 시야 확보 등을 위해 도로의 모서리를 완곡한 형태로 만드는 것을 말하는데, 쉽게 말해 도로가 교차하여 모서리가 된 땅 부분이 가각전제를 받아 깎이게 되어 면적의 손실이 발생한다고 생각하시면 됩니다. 가각전제를 받아 면적에 손실이 생겼다면 세대수 확보에 불리할 수 있습니다.


아래의 링크는 가각전제에 대해 자세히 다룬 포스팅입니다. 가각전제에 대해 생소하시다면 한번 참고해보시면 좋을 듯합니다.



가각전제 이해하기

https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10409097&bmode=view





| 대지와 도로의 관계


‘대지’는 토지 중에서도 건축물을 지울 수 있는 땅을 말합니다. 모든 땅에 건축물을 지울 수 있는 게 아니라는 뜻이기도 합니다. 대지와 도로의 관계의 조건을 먼저 보여드리겠습니다.


1. 건축물의 대지는 2m 이상이 도로에 접해야 한다.
2. 이때 도로는 사람과 차량이 통행할 수 있어야 한다.
3. 도로의 너비가 4m 이상이 돼야 한다.


만약 건축하시려는 땅에 접해있는 도로의 너비가 위의 요건보다 좁을 경우에 대해 말씀드려 보겠습니다. 아래의 그림을 통해 살펴보시면 쉽게 이해가 되실 것입니다.







위의 그림에서 보시는 바와 같이 추후에 도로를 4m로 확장하기에 부족함이 없을 만큼 건축선을 뒤로 빼면 되는 것입니다. 그만큼 대지면적이 줄어든다는 말입니다. 건축할 수 있는 대지 면적이 줄어들게 되면 자연스럽게 세대수도 적게 나올 것이고, 수익률 저하에 요인이 되는 것입니다.


더 자세한 대지와 도로의 관계에 대한 내용은 아래의 링크를 통해 참고해보시면 좋습니다.




대지와 도로의 관계 이해하기

https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10408908&bmode=view




오늘은 건축주A와 B의 사례와 함께 일조사선제한, 가각전제, 대지와 도로의 관계 등 땅의 형상과 모양, 도로조건 등이 수익률 저하의 요인이 되는 경우에 대해 설명드려보았습니다.


하우올리는 최대한의 수익률을 위해 부지 검토 시 하우올리와 다수의 프로젝트를 함께한 지역부동산들과 발 빠르게 소통하고 협업하여 최적의 조건을 가진 땅을 선별하고 추천해드릴 수 있습니다. 또한 지역 상황과 시세 등을 고려하여 가격이 합리적이면서도 사업성이 좋은 땅들을 빠르게 확보할 수 있는 인프라를 갖췄습니다.


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*해당 콘텐츠는 독자의 이해를 돕기 위한 가상의 시나리오를 통해 제작되었으며, 실제 사례가 아님을 밝힙니다.






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