서울에서 원룸을 건축할 때 꼭 발생되는 비용, 세금 완벽정리

서울에 원룸 건축 시 발생되는 세금과 원룸 건축 비용은 건축물별로 천차만별이기 때문에 유심히 들여다보지 않는다면 모르고 지나쳐 버리기 쉽습니다. 그렇기 때문에 원룸 건축에 투자한 이후, 손해 보지 않기 위해 건축주분께서는 이 부분을 미리 알아 놓고 챙겨야 합니다. 이번 포스팅은 서울에서 원룸 건축을 고려 중이지만, 건축 비용에 대해 자세히 모르시는 분들을 위해 준비했습니다.


원룸 건축에 발생되는 비용과 세금의 종류를 쉽게 이해하실 수 있도록 표를 통해 자세히 설명 드릴 예정입니다. 이번 글을 통해 서울에서 원룸 건축을 진행할 때 들어가는 원룸 건축 비용과 세금에 대해 쉽게 알아보고, 똑똑한 원룸 건축주가 되시길 바랍니다.








현명한 건축주는 부동산 관련 세금에 대해서도 잘 알고 있어야 합니다. 그간 중소형 부동산 개발을 진행해오면서 간혹 어떤 세금을 내야 하는지 몰라, 나중에 크게 당황하시는 건축주분들도 많이 보았습니다. 이런 상황이 발생하지 않도록, 미리 내가 내야 할 세금의 종류와 간단한 계산법에 대해서 알고 투자를 해야 합니다.


당연히 내야 하는 세금을 폭탄처럼 느껴지지 않도록, 지금부터 건축주분들께서 꼭 알고 계셔야 할 세금의 종류와 내용에 관해 간략히 설명해 드리도록 하겠습니다.








어떤 세금을 내야하나?




오늘 포스팅에서 말씀드릴 세금은 부동산 취득 시 내야 하는 ‘취득세’와 보유 단계에서 발생하는 ‘재산세’, ‘종합부동산세’ 그리고 양도 시점에 발생하는 ‘양도소득세’ 이렇게 총 4가지 세금 항목에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.




| 취득세


취득세는 부동산을 취득할 경우에 납부하게 되는 지방세입니다. 취득하신 소재지를 관할하는 시, 군, 구청에 신고와 납부가 이루어 져야 하고, 기한은 취득일로부터 60일 이내입니다. 해당 기한이 넘어가면 무신고가산세 20% 및 납부불성실가산세라는 것을 추가로 지불하게 되는데, 적은 금액이 아니기 때문에 꼭 기한을 기억해 주셔야 합니다.

가장 중요한 취득세율에 관해 살펴보겠습니다. 아래의 표를 참고해보시면 이해가 빠르게 되실 것입니다.




요건별 취득세율 표




2020년 8월을 기준으로 개정된 취득세법을 기준으로 작성한 표입니다. 취득세 요건에는 일시적 1가구 2주택, 증여 시 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여한 경우 등 고려해야 할 부분들이 많이 있습니다. 취득세에 대해 더욱 자세히 알아보고 싶다면 아래의 링크에서 확인해보시면 좋을듯합니다.




▼ 취득세 바로알기 ▼
https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10409555&bmode=view




자신이 중소형 부동산 개발을 위해 매입한 부동산이 조정대상지역에 속해 있는지, 주택 보유 상황이 1주택 인지, 아니면 다주택자인지 등 취득세 안에서도 여러가지를 고려해야 하는 만큼 세법에 대해 빠삭하게 이해하지는 못하더라도 위에 보여드린 표의 내용 정도는 숙지해주시면 큰 도움이 되실거라고 생각합니다.




| 재산세, 종합부동산세(종부세)


다음으로 생각 하셔야 할 세금은 보유 단계에 발생하는 재산세, 그리고 종합부동산세가 있습니다.


우선 재산세부터 말씀드리면 재산세의 경우 과세기준일이 6월 1일로 정해져 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 취득 시 잔금지급일이나 등기접수일을 잘 따져보고 계약해야 할 것입니다. 왜냐하면 6월 1일 이후가 잔금지급일 이거나, 등기접수일이라면 이미 취득한 것이라고 판단하여 재산세를 납부해야 하기 때문입니다.


우선 재산세의 과세표준 및 세율을 아래의 표에서 자세히 살펴보겠습니다. 아래의 표는 주택 및 토지 기준의 표입니다.





재산세 세율/주택 및 토지 기준




이 기준을 가지고 아래의 재산세 계산 방식을 통해 계산해보시면 됩니다.




재산세 세액 산출 방법




위의 표의 계산 방식에서 말하는 ‘공정시장가액비율’은 토지, 건축물, 주택에만 적용되는 사항입니다. 만약 납부해야 할 세액이 5백만원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 2개월 이내에 분납할 수 있는 ‘분납제도’도 있습니다. 분납제도를 활용할 수 있는 대상은 아래와 같습니다.



납부할 세액이 1천만원 이하인 때는 5백만원 초과 금액이며

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50/100이하의 금액



위의 사항에 해당된다면 재산세 납부기한 내, 관세관청에 신청서를 제출하여 분할 납부 할 수 있습니다.


그 다음으로 종합부동산세는 재산세 과세대상인 주택 및 토지에 대해 유형별로 구분하여 인별로 합산, 그 공시가격 합계액이 각 유형 별로 공제금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대해 과세 되는 세금입니다.


아래의 표를 확인하시면 종부세의 유형별 기준을 파악하실 수 있습니다.




종합부동산세




해당 종부세의 경우, 앞서 말씀드린 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격 합계액을 기준으로 과세되는 만큼, 종부세 역시 과세기준일이 6월 1일입니다. 종부세는 인별로 산정하기 때문에 종부세에 해당되는 ‘가구’는 공동명의로 하는 것이 유리할 수 있습니다. 예로, 6억 까지는 종부세 대상에 포함되지 않기 때문에 공시지가 12억 미만 주택을 공동명의로 했을 경우 각 6억까지 공제되므로 종부세에 해당되지 않습니다.




| 양도소득세


이번엔 양도 시점에 발생되는 ‘양도소득세’에 대해 설명해드리겠습니다. 양도소득세 역시 이전 포스팅에서 다루었던 적이 있는 세금입니다.



양도소득세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금



양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 발생된 이익에 대해 일시에 양도 시점에 과세하게 되는 세금입니다. 혹시, 부동산 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나, 손해를 본 경우는 양도소득세가 과세되지 않습니다.


양도소득세는 부동산을 양도한 경우 양도일에 속하는 달의 말 일로부터 2개월 이내에 해당 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 해야 합니다. 예를 들어 2021년 7월 15일에 잔금을 지급 받았다면, 양도소득세 예정신고 및 납부기한이 10월 1일까지가 됩니다.


예정신고를 하지 않았을 경우, 납부세액의 20%인 무신고가산세 및 1일 0.003%의 납부지연가산세가 부과된다는 점을 꼭 인지하고 있어야 합니다. 양도소득세도 역시 분할 납부를 할 수 있는 제도가 있습니다.


납부세액이 2천만 원 이하일 경우, 1천만 원을 초과하는 금액을 분할 납부 할 수 있습니다. 또는 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하의 금액에 대해 분할 납부 할 수 있습니다.


양도소득세에 대해 계산해보고 싶다면, 홈텍스 홈페이지에서 모의 계산을 해볼 수 있습니다. 아래에 링크를 첨부 해드리니 각 유형 별로 자신에게 맞는 계산을 해보시기를 바랍니다.




▼ 양도소득세 모의계산 ▼

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wqw2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU61.xml




오늘은 건축주분들께서 꼭 알고 계셔야 할 각종 세금에 대해 간략히 설명드려 보았습니다. 종류도 다양하고 요건도 다양한 세금인 만큼, 혹시 가산세를 내야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문에 모든 요건에 대해 완벽히 숙지 해야 할 필요는 없지만 어느 정도는 인지하고 계셔야 한다는 말입니다.


하우올리는 다수의 프로젝트를 함께한 세무사분들과의 협업을 통해 중소형 부동산 개발 시 발생되는 세금에 관하여 건축주분들의 여건과 상황을 고려한 맞춤 솔루션을 제안해드립니다.


혹시, 건축에 처음이신 예비 건축주분들께서도 중소형 부동산 개발의 처음부터 끝까지 저희 하우올리와 함께하신다면 세금에 대한 걱정 없이 만족스러운 결과를 얻으실 수 있습니다.







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하우올리 PM