수익형 부동산 투자! 월세 vs 전세, 어떤 임대전략이 좋을까?

오늘은 수익형 부동산 투자, 그 중에서도 원룸 임대 사업을 기준으로 투자비용 회수의 핵심인 월세와 전세에 대한 임대 전략에 대해 말씀드리고자 합니다. 원룸 건축 시 성공적으로 건축을 완료했다고 끝난 것이 아닙니다. 이때부터 시작이라고 생각하셔도 무방합니다.


왜 임대 전략이 수익형 부동산 투자 비용 회수의 핵심일까요? 바로, 임대료 설정에 있습니다. 전세금이나 월세를 전략적으로 설정해야 투자 비용 회수의 시기를 앞당길 수도 있고, 회수한 후에도 고정 수익을 내주는 고마운 사업이 될 수 있기 때문입니다.


그럼, 어떤 전략 포인트가 수익형 부동산 투자의 수익률을 높일 수 있는지 지금부터 알아보겠습니다.










월세 VS 전세



요즘 같은 저금리 시대에, 많은 건축주분들께서는 월세 임대를 선호하십니다. 매달 들어오는 플러스 알파 월세는 고정 수익으로 든든하고 안정적이기 때문입니다. 그렇다면 전세는 월세보다 단점이 많을까요? 오늘은 월세와 전세, 이 두 가지 임대 조건을 비교하여 장단점과 더불어 특징들을 살펴보고자 합니다.




| 안정적인 월세, 무조건 월세!


요즘은 저금리 시대입니다. 예금만으로 돈을 벌 수 없다는 사실은 누구나 알고 계십니다. 그렇기 때문에 수익형 부동산 투자에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 수익형 부동산 투자 시, 지가 상승으로 추후 매도 시 시세차익을 노릴 수 있고, 보유 시에는 안정적으로 월 고정 수익을 창출하는 투자 방법이기 때문입니다.


투자 비용에 대출이 포함되었을 경우, 대출 이자를 빼고 월 100만 원 정도의 순 수익만 발생되어도 결과적으로는 성공한 투자라고 할 수 있습니다. 고정 수익이라는 것은 경제력에 플러스가 되는 요인이기 때문입니다. 평범한 직장인이라면 월급 + 임대수익이라는 안정적인 수익원이 있기 때문에 심적으로 여유가 생길 것입니다.


만약, 은퇴한 사업주라도 고정적인 지출을 상쇄하는 고정 수익원이 있다는 것은 가뭄의 단비가 되어줍니다. 그만큼 월세를 통해 수익을 내는 임대 방식은 안정적이라는 장점이 있습니다.


물론, 장점만 존재하는 것이 아니라 단점도 존재합니다. 월세 형태의 임대만 지향하다 보면 공실률에 민감해지기 마련입니다. 하루, 이틀 비워져 있는 세대에 신경이 쓰일 것입니다. 보통 월세 계약의 경우 1년 단위로 갱신이 되기 때문에 세대교체가 빠른 편입니다. 그만큼 관리해 줘야 하는 주기도 자주 돌아온다는 말이 되는 것이죠. 만약 12세대의 원룸 건물에 10세대가 월세 계약인 경우, 또 각각 다른 시기에 계약이 이루어진 경우 매달 새로운 임차인 구하기에 고민해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 임대관리를 대행해 주는 업체를 쓰기도 합니다. 왜냐면 그만큼 골치 아픈 일이기 때문입니다.




| 월세를 능가하는 전세의 장점?


위에서 안정적인 고정 수익을 내주는 월세의 장점 및 단점에 대해 알아보았습니다. 그럼 이제 전세의 장점에 대한 설명을 드리겠습니다. 우선 전세 임대는 종잣돈을 만들 수 있습니다. 또한 매년 물가는 상승하고, 전세와 매매의 금액 차이는 줄어들고 있습니다. 즉, 전세 시세가 올라가고 있다는 말입니다.


초기 건물을 지어 임차인에게 받은 전세 보증금은 세대 당 1억 원이었으나, 2년 뒤 1억 6천만 원이 되어 있었다고 가정해보겠습니다.  총 6세대를 전세로 임대한 경우, 총 3억 6천만 원의 보증금을 더 올릴 수 있다는 이야기이기도 합니다. 이렇게 전세 보증금의 상승으로 발생된 3억 6천만 원은 새로운 건물을 지을 수 있는 재원이 됩니다. 새 사업의 힘이 되는 것이죠.


월세로 받는 돈을 차곡차곡 다달이 모아봐야, 내 돈 더 들여 사업을 진행하는 데에는 한계가 있습니다. 또한, 주변 호재, 교통권 등 입지에 대해 충분히 고려하여 사업을 진행했을 경우 지가 상승을 동반한 시세차익을 노려볼만합니다. 대부분의 건물주분들은 건축한 건물을 어느 정도 소유하고 계신 후 통 매도 후에 새로운 사업을 진행하실 것입니다. 하지만 전세 보증금 상승을 통한 종잣돈 마련을 전략으로, 오래 소유해보는 것도 방법일 수 있다는 뜻입니다.







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하우올리 PM