원룸 건축비용을 좌우하는 땅 매입 전 꼭 살펴봐야 할 요소 (2)

지난 시간에 땅 매입 전 살펴봐야 하는 서류에 대해 간략히 설명해 드렸었습니다. 오늘은 지난 포스팅에서 다뤘던 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도 이외의 서류 및 항목에 대해 말씀드리도록 하겠습니다. 오늘 다루고자 하는 내용도 지난번과 같이 땅 매입 전에 꼼꼼히 따져봐야 할 중요한 사항입니다.


그럼, 어떤 항목들이 있는지 자세히 살펴보겠습니다.










땅 매입 전 꼭 확인해야 할 요소, 뭐가 더 남았나?



본인이 매입한 토지나 건물에 근저당이나 유치권 문제 등 시비를 가려야 할 사항들이 있다면, 이 문제는 상당히 골치 아픈 일이 될 것입니다. 문제가 전혀 없는 매물을 매입했을 때 보다 배로, 체감상 몇 배는 더 힘든 과정이 될 수 있습니다.


대부분의 예비 건축주분들은 공인중개사무소를 통해 매입을 진행하실 것입니다. 토지나 건물의 매입은 간단히 물건을 사고 파는 것보다 훨씬 큰 가치가 오고 가기 때문에 신중에 신중을 기해야 합니다. 또한, 거래 시 발생된 문제에 대해서 공인중개사무소는 책임을 전가하거나 회피할 수도 있습니다.


그렇기 때문에 오늘은 등기부등본과 더불어 사업을 진행 할 땅의 건축 규모를 가늠할 수 있는 건폐율과 용적률에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 전문가만큼은 아니더라도 어느정도의 개념을 파악해두시면 사업을 진행하실 때 도움이 되실겁니다.




| 등기부등본


첫 번째로 설명드릴 등기부등본은 부동산 거래 시 꼭 확인해봐야 할 서류 중 하나입니다. 등기부등본에서 ‘등기부’는 부동산에 관련한 권리와 관계, 부동산의 상황이 기재되어 있는 장부를 뜻합니다. 그리고 ‘등본’은 원본 내용을 증명하기 위해서, 원본 내용과 같게 작성되는 것입니다. 그렇기 때문에 일부를 복사한 초본과는 다릅니다.


그렇다면 이 등기부등본으로 어떤 사항들을 확인해야 할까요? 바로 매입하려는 건물이나 토지의 소유주, 대출 상황 등을 확인할 수 있습니다. 따라서 등기부등본만 제대로 확인해도 가압류, 근저당 등 권리 관계에 관한 문제와 유치권 다툼 등을 명확히 확인할 수 있습니다.


가압류나 근저당 등 권리 관계에 문제가 있는 매물을 함부로 매입했을 경우 엄청난 고난과 역경이 뒤따를 수 있습니다. 그야말로 사업의 적신호가 켜질 수 있습니다. 특히 중소형 부동산 개발 사업에 처음인 초보 건축주분들께서는 더 주의하셔야합니다.


물론, 해당 문제를 감안하고도 매입할 만큼 다른 조건들이 탁월하게 좋은 땅들도 존재합니다. 어떤 분들은 이러한 문제를 끌어안고 과감하게 매입하시기도 합니다. 그러나 이런 경우는 어디까지나 중소형 부동산 개발사업에 조예가 깊거나 경험이 풍부한 베테랑일 경우에 해당되는 방법일 것입니다.


결론적으로 예비건축주 분들께서는 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하여 추후 발생될 문제를 근본부터 차단하도록 합시다.




| 건폐율과 용적률


건폐율과 용적률은 땅 위에 짓게 될 건물의 규모를 결정 짓는 요소입니다. 해당 요소를 충분히 고려하고 땅을 매입해야 원하는 규모의 건물을 건축할 수 있습니다. 사업을 진행하시고자 하는 지역이 환경 보전 및 주변 경관과의 조화 등이 강조되어 건폐율과 용적률이 낮게 책정되는 지역이라면, 건물의 높이 그리고 면적이 줄어들어 적은 세대 수가 설계 측정 될 것입니다.


세대 수 확보는 수익률과 직결되기 때문에 해당 부분에 대한 검토가 필요하다는 설명을 해드립니다. 반면 신도시, 상업지역은 건폐율과 용적률이 높게 적용될 수 있습니다. 즉, 주거지역과 사업지역의 건폐율과 용적률은 다른 적용을 받고 있다는 뜻입니다.


아래 링크는 기존에 건폐율과 용적률에 대해 자세히 다룬 포스팅 링크입니다. 더 자세한 내용을 확인하고 싶으신 분들은 링크를 통해 확인해주세요.




▼건폐율과 용적률 알아보기▼

https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10476100&bmode=view




또한 건폐율과 용적률은 도/시/군 계획 조례로 별도 설정이 가능하며 지자체별로 상이할 수 있습니다. 그렇기 때문에 사업을 진행하실 지자체의 기준을 꼭 살펴보시기를 당부드립니다.




| 경사도를 확인하자


마지막으로 사업을 진행할 땅의 경사도를 확인해야 합니다. 왜나하면 땅의 경사도는 건축 시 건물의 모양에도 영향을 미치게 되며 이러한 영향은 세대 수 확보가 적게되며 설계가 잘 나오지 않아 사업성이 떨어질 수 있기 때문입니다. 또한 옆 건물의 땅보다 높을 경우, 일조사선의 영향을 받아 세대 수 확보에 불리하게 적용되기도 합니다. 하지만 반대로 생각해보면 옆의 건물보다 땅의 높이가 낮다면, 일조사선의 영향을 받지 않아 설계에 유리함을 확보할 수도 있습니다.


그렇기 때문에 땅의 경사를 보고 ‘좋다, 나쁘다’를 바로 결정하지 마시고 직접 방문하여 확인해시길 바랍니다. 만일 북쪽의 땅이 높아 1층이 지하층으로 인정받을 경우, 실 층수가 더 높게 확보될 수도 있습니다. 이럴 경우 수익률을 위해 1층(지하)을 상가로 계획해도 좋습니다.


중소형 부동산 사업을 진행할 때, 다양한 변수가 존재합니다. 1편에서 다루었던 서류와 함께 직접 방문해 확인해야 할 요소들을 꼭 확인하시고 결졍하셔야 합니다. 땅 매입은 앞으로의 사업 성공을 결정지을 만큼 매우 중요합니다.






전문성과 경험이 필요한 부동산 개발
그리고 건축시공 분야에서
건축주가 안심하고 사업을 진행할 수 있도록
부동산 PM 서비스를 제공합니다. 

하우올리 PM