원룸 건축 시 절대로 매입하면 안 되는 땅

보통 원룸 건축을 계획하는 건축주분들께서는 분명 ‘세’를 통한 수익을 목적으로 사업을 계획하실 겁니다. 오늘은 원룸 건축 시 수익성을 보장할 수 없거나 수익성이 현저히 떨어질 수밖에 없는 부지에 관해 설명해드리려고 합니다.


그럼 지금부터 원룸을 건축할 때 사업성이 떨어지는 부지에 대해 자세히 알아보겠습니다.









매입하면 안 되는 땅





| 도로 조건을 고려하지 않은 땅


전면도로의 폭이 너무 넓을 경우, 주차 배치가 애매하거나 건축에 대한 설계가 잘 나오지 않을 수 있습니다. 가각전제의 영향을 받는 경우에도 적은 세대 수로 설계를 낼 수밖에 없어 사업성이 떨어질 수 있습니다.


가각전제의 경우, 세대수가 적게 나오더라도 목이 좋은 위치인 경우가 많아 1층을 상가로 임대하는 ‘상가주택의 형태’로 계획하여 수익률을 높일 수 있습니다만, 주차면적을 확보해야 하기에 전체 면적에 손해를 볼 수 있습니다.




| 무조건 싸다고 좋은 땅이 아닙니다


싼 게 비지떡이라는 말을 들어 보셨을 것입니다. 서울의 경우 철거 없이 오롯이 건축할 수 있는 부지가 없다고 봐도 무방합니다. 결국 건물이 지어진 땅을 매입해서 철거 후 사업을 진행해야 합니다. 이럴 때 건물 매입 과정에서 주변의 시세와 동떨어지게 저렴한 건물이 매물로 올라오는 경우가 있습니다. 이럴 때는 무작정 좋다고 할 것이 아니라 일단, 경계해야 합니다.


저렴한 가격에 좋아했던 부지에는 실제로 많은 문제가 숨어있을 수 있기 때문입니다. 싸다고 생각되어 덜컥 매입했던 부지가 각종 세금이나 공과금 관련 문제가 있는 건물이거나, 임차인에게 보증금을 지급하지 못하여 발생한 시비가 있는 건물인 경우도 있습니다. 때로는 등기부등본상의 하자가 있을 수도 있으니 면밀히 살펴보셔야 합니다.


이러한 문제가 내재하여 있는 건물일 경우, 어떻게든 해결할 수는 있겠지만 시간도 오래 걸리고 해결 과정에서 감정 소모를 해야 하는 상황들도 많이 존재합니다. 좋고 싼 부지 확보하려다 마음고생만 하는 경우가 발생할 수 있으니, 이런 사항들도 잘 체크해야 한답니다. 아래의 링크는 하우올리가 실제로 겪었던 경험입니다.




▼ 다중주택 신축을 위한 매매 및 명도 노하우 ▼

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해당 부분에 대한 지식이 많지 않은 건축주분들께서는 해결 절차만 생각해도 벌써 머리가 지끈지끈하실 겁니다. 이런 골치 아픈 상황은 부지 검토 과정에서 전문가의 도움을 통해 충분히 방지할 수 있습니다.


문제가 있는 땅이지만, 이 문제를 능가할 만큼 사업성이 뛰어나다고 판단되는 부지는 감수하고 매입하는 경우도 있습니다.




| 용도지역을 고려하지 않은 부지 매입


앞서 올려드린 포스팅에서 용도지역에 관해서 자주 설명해 드렸었습니다. 용도지역이란 토지 이용, 건축물 높이, 용도 등을 제한해 경제적이고 효율적으로 사용할 수 있도록 도시관리계획으로 정한 것입니다. 건축주께서 빌라를 건축하려고 하는데, 녹지지역으로 지정된 부지를 가지고 사업을 진행할 수는 없습니다.


진행하려는 건축물의 형태에 따라 적절한 용도지역이 있기 때문에 이를 잘 살펴보고 진행해야 합니다. 용도지역에 관한 자세한 사항은 아래의 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.




▼ 수익형 부동산 투자, 이것부터 알고 시작하자 ▼
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1종, 2종, 3종 각 용도지역에 따라 용적률이 다르고 위치 등도 다르기 때문에 사업의 형태를 토대로 주변 분위기나 입지 등 매입하시려는 곳의 특징을 잘 파악하여 진행하셔야 합니다. 즉, 용도지역에 구애받지 않고 내 사업성에 조금이라도 더 유리한 곳으로 진행하시면 좋다는 말입니다.




| 하우올리는 어떻게 땅을 검토할까요?


하우올리는 중소형 부동산 개발에 대해 건축주가 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 부지 소싱부터 사업성 검토, 시공, 임대관리까지 한 번에 해결할 수 있는 원스톱PM 서비스를 제공하고 있습니다. 하우올리와 함께하시면 앞서 설명해드린 여러 문제에 대해 미리 발견하고, 더 좋은 대안을 찾을 수 있습니다.


또 하우올리가 부지를 검토하는 과정들은 체계화된 매뉴얼을 통해 기록, 보관하여 주기적으로 건축주님들께 보고하고 관리합니다.


중소형 부동산 개발에 뜻이 있지만, 어디서부터 시작해야 할지 막막하신 분들이나, 믿을 수 있는 중소형 부동산 전문 종합부동산 회사를 찾고 계신 분들께서는 저희 하우올리와 함께 사업을 해보시는 건 어떨까요?  




| 사업에 적합한 면적의 땅을 찾아라


우선, 원룸 임대 사업을 기준으로 어느 정도 면적의 땅이 적합할지, 생각해 보겠습니다. 원룸을 건축하여 임대수익을 내기 위해 안 그래도 비싼 서울 땅을 보편적인 원룸 건축 면적보다 크게 매입할 필요가 있을까요? 사업성을 위한 세대 수 확보와 쾌적한 공간을 위해, 설계가 잘 나올 수 있는 정도의 면적의 땅을 찾으면 됩니다.


너무 작아서도 안 되고, 너무 커서도 안 된다는 이야기입니다. 원룸 건축을 위해서는 최소 150m² 정도는 되어야 합니다. 땅 매입 비용을 아끼면 좋겠지만, 서울은 워낙 땅값이 비싸니 ‘내 사업에 꼭 맞는 면적의 땅’을 선택하여 낭비를 줄이면 되겠습니다.




| 원룸 입지의 핵심은 대중교통!


원룸 신축의 경우 최종 소비자는 임차인이기 때문에, 서울 기준에서 입지를 살펴보면, 원룸 임대 사업 시 좋은 입지는 대학가와 직장인 분들이 선호하는 지하철과 가까운 입지를 들 수 있습니다. 하지만 대학가의 경우, 전세나 월세 등 임대료가 비싼 경우가 많아 대학가에서 지하철로 몇 정거장 떨어진 곳을 위주로 집을 구하는 경우도 많습니다.


그렇기 때문에 대중교통과의 접근성이 뛰어난 입지를 선택하는 것이 공실률을 낮추는 데 유리합니다. 그렇다고 꼭 가까워야 유리하지는 않고, 멀더라도 가격경쟁력이 있으면, 높은 선호도를 보이는 경우도 있기 때문에 해당 지역 여건에 따라 적절하게 판단하면 좋을 것 같습니다.




| 땅의 모양? 형상?


보통 정사각형의 땅이 좋다고 생각하시는데요, 생각보다 직사각형의 땅이 더 좋을 수 있습니다. 형상에서 땅이 더 좋은 것을 판단하는 기준은 ‘설계가 잘 나오는 땅’이라는 점을 기억해 주시면 좋을 것 같습니다.


땅 모양의 경우 주차 배치하는 것과 연관이 많이 됩니다. 보통 자루형 토지, 자루형 형상 또는 연장 부지라고 하는 땅들이 있는데요, 이런 땅들의 경우, 땅 모양을 보고 설계가 안 나올 것 같다는 선입견 때문에 검토 단계에서 배제를 많이 하십니다. 하지만 때에 따라서 이런 땅에서 굉장히 좋은 결과가 나오는 경우가 더러 있습니다. 그 때문에 이런 땅만 개발하시는 건축주분들도 꽤 있으신 편입니다.


하우올리는 다수의 경험에서 축적된 전문성을 바탕으로 신축 개발에 가장 적합한 부지들을 충분히 검토한 후에 추천해 드립니다.


특히 중소형 부동산 개발에 특화된 하우올리는 원룸 등 다중주택 건축에 적합한 면적, 적합한 입지, 적합한 설계를 바탕으로 최적의 결과를 낼 수 있는 서비스를 제안해 드릴 수 있습니다. 좋은 땅에 개발하시는 것이 원룸 건축에 핵심인 만큼 하우올리와 함께하시면 성공적인 원룸 건축이 되리라 생각합니다.






전문성과 경험이 필요한 부동산 개발
그리고 건축시공 분야에서
건축주가 안심하고 사업을 진행할 수 있도록
부동산 PM 서비스를 제공합니다. 

하우올리 PM