원룸 건축비용, 대출은 무조건 나쁜 것일까?

원룸 건축을 통한 수익형 부동산 투자 시 부족한 투자 비용을 어떻게 메꿀 생각이신가요? 물론, 자금이 풍족하여 가지고 있는 자본금을 통해 원룸 건축 사업을 진행하면 정말 좋겠지만 수익형 부동산 투자에 뛰어드는 건축주분들은 대출을 통해 투자 비용을 마련해 사업을 진행하시는 경우가 아주 많습니다.


오늘은 원룸 건축을 통한 수익형 부동산 투자의 핵심인 투자 비용, 그중에서도 대출 이자를 뛰어넘는 수익률에 대해 이야기해볼까 합니다.










| 대출을 두려워하지 말자


융자는 결국 ‘빚’이라는 생각에 많은 분들이 대출에 대한 부정적인 인식이 있습니다. 금융기관을 통해 빌린 대출금은 언젠가 감당해야 할 짐이라고 생각하는 것입니다. 이런 상황에서 한정된 자본으로 투자를 생각하다 보면 좋은 물건이 보여도 본인이 가진 자본 내에서 생각을 하기 때문에 놓치는 경우가 많습니다.


물론, 대출을 통해 원룸을 건축 했지만 높은 공실률로 대출 이자 갚는 것도 어려운 상황도 발생할 수 있습니다. 하지만 이것은 사업을 시행하기 전 충분한 사업성 검토 및 밑 작업을 제대로 하지 않았을 때의 경우입니다. 사업 전 사업성 검토는 필수이며 가장 중요한 사항입니다.




| 대출금은 최대로, 월세 수익도 최대로!


사업성 검토의 실패로 인해 대출금 대비 수익률이 현저히 떨어져 되팔 때 제값을 받지 못할 수도 있습니다. 현금 부자가 아닌, 대출을 받아 사업을 진행하시는 건축주분들 중 대출금을 최대로 받아 공격적인 투자를 진행하시는 경우도 있습니다.


이러한 공격적인 투자 방식이 과연 옳은 가에 대해 두 가지 가정을 통해 말씀드려 보겠습니다.



  • 가정 1)
    A라는 건축주는 대출에 대한 거부감으로 자금이 모자라 한 세대를 8000만 원에 전세로 내놓았습니다.
  • 가정 2)
    B라는 건축주는 7000만 원을 추가적으로 대출 받아 보증금 1000만 원에 월세 60만 원으로 세를 놓았습니다.



대출 이자가 6% 라고 생각해 보았을 때 A, B 두 가지 상황에서 어떤 분이 이득일까요? A건축주는 매달 이자로 나가는 40만 원을 내지 않겠지만 B건축주는 40만 원을 이자로 내고도 고정 수익이 20만 원이나 발생되는 것입니다. 단순히 수익성의 관점에서 봤을 때 B건축주 사례가 더 성공한 투자라고 생각해 볼 수 있습니다.


이것은 한 세대에 대한 상황이고 원룸 건물이 총 10세대라고 가정해본다면? 200만 원의 수익이 차이가 나게 됩니다. 만약 12세대라면 240만 원의 수익 차이가 발생됩니다. 이것이 최대의 수익을 얻기 위해선 대출을 두려워하지 않아야 하는 첫 번째 이유입니다.


물론, 임대 전략을 전세를 중점으로 진행했을 때 따라오는 이점도 존재합니다. 하지만 위의 경우는 순수 대출 이자를 감당하고도 발생하는 ‘월세수익’을 기준으로 판단해본 수익률에 대한 내용입니다.




| 대출이 건물 매도 시 불리하게 작용할까?


중소형 부동산 투자 시 대출은 토지를 구입할 때와 건물 준공 한 직후에 받을 수 있습니다. 세입자가 들어온 상황이라면 대출을 받기가 어려워집니다. 때문에 이 두 가지 상황에서 대출을 최대한 받아 두고 건물의 다음 소유주에게 상환 여부를 선택하게 하면 됩니다.


이러한 방식이 유리한 이유는 내 건물을 매입하고자 하는 수요자들도 현금이 많지 않거나 나와 비슷한 상황인 경우가 훨씬 많기 때문입니다. 이런 특성을 파악하면 원금 상환에 목메지 않아도 된다는 결론이 나오게 됩니다.


다만 대출 양도는 되지 않기 때문에, 해당 부분은 염두에 두고 매도를 진행하셔야 한다는 점을 인지하고 있어야 합니다. 때문에 전세와 월세의 비율을 적절히 분배하여 전략적으로 임대 사업을 진행하시는 편이 추후 매도 시 유리합니다.




*본 콘텐츠는 대출을 종용하려는 목적이 없으며, 투자 사례별 비교를 통한 투자 방식의 이해를 돕기 위한 콘텐츠입니다.






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하우올리 PM