다중주택 신축을 위한 매매 및 명도 노하우

나에게 경제적 자유를 가져다줄 수익형 부동산으로 다중주택 신축을 계획하고 계신 분들이 많습니다. 물론 다중주택 신축 과정에서 고려해야 할 요소는 무척이나 많지만, 천리 길도 한 걸음부터, 그 첫걸음은 토지 매입일 것입니다. 어찌 보면 전체 부동산 개발 과정 중 가장 중요하다고도 볼 수 있는 부분이 바로 이 매매 및 명도지만 중요한 만큼이나 쉽지만은 않은 과정이기도 합니다.


오늘은 다중주택 신축을 위한 매매 및 명도 노하우를 다루어 보도록 하겠습니다.










좋은 땅 싸게 사는 게 전부다




부동산 개발 과정을 대략 쪼개어 보면 아래와 같습니다.


부지 소싱 >규모 검토 >사업성 검토 >부지 매입 > 건축 인허가 >PF계약 및 기표 >
실시설계 >잔금 및 소유권 이전 >건축시공 >준공/준공검수 >분양/임대 >


그리고 그중 가장 중요한 곳은 앞단입니다. 앞단이라 하면 [부지 소싱-규모 검토-사업성 검토-부지 매입]까지 프로젝트를 위한 기본 원재료인 토지를 확보하는 과정을 말합니다. 어느 하나 안 중요한 것이 없지만 부동산 개발에서는 특히 이 앞 과정이 사업의 성사를 가릅니다. 사업성이 좋고 잘 팔리는 건축물을 만들려면, 설계가 잘 나오는 부지가 중요하기 때문입니다.

그래서 블로그를 통해 부지 소싱에 대한 중요성을 누누이 강조하고 있습니다.





▼부지 매입 1편▼
https://blog.naver.com/stayhauoli/221981875319


▼부지매입 2편▼
https://blog.naver.com/stayhauoli/221996845321


▼부지매입 3편▼
https://blog.naver.com/stayhauoli/222010348421


▼부지매입 4편▼
https://blog.naver.com/stayhauoli/222024137725









하자 물건, 이보다 더 할 수 없다




새삼 부지 매입 이야기를 하는 이유는 지난 겨울에 부지를 매입해 현재 진행 중인 프로젝트 건이 부지 매입의 중요성을 일깨워 주었기 때문입니다.


시세보다 꽤 저렴하게 매입을 하였는데, 그만큼 하자가 있는 물건이었고 소유권을 확보하는 과정에서도 신뢰할 수 없는 이해 관계자들과 다투고 실랑이를 하느라 마음고생을 조금 하였습니다. 수십 년 간 부동산 쪽 업무를 한 대출 기관 담당자와 법무사 모두 이 정도 하자 있는 케이스는 처음 접한다며 손사래 쳤던 부지인데 꾸역꾸역 한 발씩 나아가다 보니 결국 해결되었습니다.  


어느 정도의 하자였냐면 말이죠?



  • 담보신탁에 맡겨두었지만 이자 납부가 힘들어 NPL에 넘어가기 직전입니다.
  • 각종 세금 및 공과금 미납으로 등기부등본 상에 가압류 건이 한 둘이 아닙니다.
  • 건물 또한 불법 건축물이라 몇 년째 이행 강제금이 체납되어 압류 등기되었습니다.
  • 매도자는 경제적으로 어려워 임대차 만기가 끝난 전세인들의 전세금을 주지 못하고 있습니다.
  • 임차권 등기명령을 건 임차인도 있고, 그냥 버티고 몇 년째 거주하고 있는 임차인도 있고, 보증금을 못 받고 있지만 한국 물정이 어두워 뭐가 어떻게 돌아가는지도 모르는 외국인 임차인들도 있습니다.
  • 법적인 조치도 안 하고 버티지도 않고 그냥 살려달라 애원하며 이사를 떠나버린 임차인도 있습니다. 문제는 파도 파도 이런 사람들이 계속 튀어나와 몇 명인 줄 알 수가 없다는 것입니다.
  • 소유주와 위탁 운영해주는 업체 담당자는 서로 욕을 하며 거짓말을 일삼습니다.
  • 업체 담당자가 소유주 몰래 인감과 서류를 위조해 임차인과 임대차 계약을 하여 전세금을 횡령합니다. 더 심각한 건 임차인들은 이 사실을 모른다는 것입니다.
  • 업체 담당자가 계약서를 위조해 금융기관과 거래하다 발각이 됩니다. 금융기관에서는 이 소유자와 물건에 대해 신뢰를 가지지 못해 대출을 꺼려합니다.
  • 업체 담당자는 소통 과정에서 계속 거짓말을 하며 고함을 지르고 욕만 합니다.
  • 중개 부동산들은 매도자와 매수자 사이에 매매대금을 다르게 설정해 차액을 먹으려 하고 그 차액의 배분 과정에서 말이 맞지 않아 서로 또 싸우고 험담을 합니다.






거봐, 내가 잠 못 잘 거랬지?



부지 계약 후 이런 문제를 뒤늦게 인식했을 때, 수 백 여건의 개발을 한 업계 선배님께 전화를 해 조언을 구했습니다. 선배님께서 그저 허허 웃으며 한 한마디.




“여차저차 노력하면 큰 문제는 없이 소유권은 이전하겠는데

그 기간 동안 밤잠 좀 뒤척이겠구먼!”




정말 연말연초 밤잠을 뒤척였더랬죠;; 호랑이 굴에 가도 정신을 차리랬다죠. 버티는 것 하나는 정말 자신 있으니 어디 한번 누가 이기나 해보자고!


가을날의 서핑과 보이차로 정화되던 마음에 다시 독기를 불 지피게 됩니다. 냉정하게 상황을 접근하고 해결방안을 단계별로 모색해 하나하나 풀어가 보았고 다행히 조금씩 진전을 보였습니다. 잔금을 치르고, 명도를 하고, 신탁 해지를 하고, 대출을 일으키고, 소유권 이전을 할 수 있게 되었습니다.


사실 지금이야 신규 부지들을 계속 매입하고 동시에 돌아가는 현장이 많아지면서 분주하다 보니 이때의 투쟁(?)과 고민은 이미 머릿속에서 깨끗이 사라졌습니다. 하지만 분명 지난겨울 2개월 간 매일 대응하고 고민하느라 스트레스를 받지 않은 건 아닙니다. 예민해지다 보니 주변 사람들에게 화도 내고 친절히 대하지 못한 게 참 부끄럽고 죄송할 따름입니다.


그 덕분에 저렴하게 좋은 부지를 매입했지 않냐며 회사분들은 앞으로도 그런 땅 나오면 적극적으로 임해보자 하지만, 다시 이런 케이스를 접하면 선뜻 접근할 수 있을지 망설여지는 게 사실이네요.






소중한 경험과 배움



이러한 과정을 마무리하고 나니 개인과 팀은 소중한 경험을 얻게 되었습니다. 



1. 부동산 소유권 이전에서 발생할 수 있는 권리관계에 대해 이해하였습니다. 압류, 공탁, 신탁, 직권해제, 전입 열람, 정보 열람청구, NPL, 임차권등기명령 등. 일반 부지 계약 시에는 한 건도 발생하기 힘들 수 있는 문제들을 동시다발적으로 접하고 해결하면서 권리관계 관련 경험과 배움을 얻었습니다.

2. 땅에 있는 하자를 푸는 게 쉽진 않지만, 풀게 되면 그만큼 저렴하게 독점적으로 확보할 수 있다는 교훈을 얻었습니다. 부지 소싱의 경쟁력 확보를 위해 하자 있는 땅에 대해 거부감을 갖지 말고 우선 객관적으로 접근해 보고자 합니다.

3. 경험 있는 전문가의 도움이 중요하다는 것을 새삼 깨달았습니다. 이번 건의 경우도 경험이 많고 유능한 법무사 분과의 긴밀한 소통과 협조가 없었으면 과정이 매우 어려웠을 것입니다. 부동산 개발 과정에 필요한 전문가 네트워크를 확보하고 그분들과 긴밀한 관계를 맺기 위해 앞으로도 계속적으로 노력하고자 합니다.

4. 우리가 속해 있는 업은 기본적으로 나쁜 사람들이 많이 포진해 있는 업이라는 걸 새삼 인식하였습니다. 나쁘다고 감정적으로 대하면 일만 더 꼬일 뿐입니다. 그런 사람들과의 거래를 우선적으로 피하고, 피할 수 없는 거래라면 계약구조를 잘 짜야할 것입니다. 그럼에도 문제가 해결될 수 없다면 싸워서 이겨나가는 야성에 대한 중요성도 더욱 인식하게 되었습니다.



임차인의 호소문




건물 내에서 우연히 발견된 임차인의 호소문. 이를 통해 다행히 임차인에게 전세금을 돌려줄 수 있었습니다. 




임장 당시 건물의 모습



임장 당시 건물 현황. 소홀한 건물 관리로 인해 전세금을 받지 못해 버티고 있는 임차인들은 전기와 수도가 끊겨 겨울천 건물 내 방들을 옮겨 다니며 생활하던 중이었습니다.




임차인이 보증금 반환을 하고 있는 모습



부분 철거를 진행한 모습



건물 철거 직전. 우발적인 점유권 행사를 막기 위해 부분 철거를 미리 진행해 놓았습니다.






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하우올리 PM