서울시 강서구 화곡동 | 하우올리 화곡C

확실함을 더욱 확실하게



프로젝트를 거듭할수록, 경험이 쌓일수록 점점 더 확실해지는 부분이 있는가 하면 경험으로는 파악할 수 없는 불확실한 부분도 여전히 존재한다. 불확실성을 최소화하는 것도 중요하지만, 자칫 오만함이 되지 않을까 하는 염려가 드는 요즘이다. 때문에 우리는 확실함을 더욱 확실하게 하는 데에 초점을 맞추기로 했다. 이번 화곡C 프로젝트도 그렇게 진행이 되었다. 









#1

시기를 잡는 것 


화곡C의 부지는 20년도 12월에 계약이 완료되었다. 화곡역 부근은 사회 초년생 분들의 임차 대기수요가 많았고, 인근은 대부분 구축 빌라였기에 입지 조건과 가격만 괜찮다면 사업 부지로서 손색이 없었다.


20년도와 21년도 거래량을 보면 거래가 꽤 활발하게 이루어졌음을 볼 수 있는데, 이에 비해 22년도 거래량은 급격하게 감소하고 있다. 이유인즉, 화곡역 인근이 대부분 재개발 단지로 지정되었고 땅값이 상승하면서 매물이 안 나올 뿐 아니라 기존 매물까지 거두고 있는 상황이기 때문이다.


우리가 좋은 매물이라는 확신이 섰을 때 지체하지 않는 이유와도 연결된다. 땅값은 장기적으로 우상향하며, 시기에 따라 오름폭의 차이가 있을 뿐이다. 특히나 재개발 등의 사업으로 어떤 변수가 있을지 모르는 일이기 때문에, 해당 시점에 문제가 없다면 빠르게 결정을 내리는 편이 좋다.


좋은 땅을 잡는 것만큼, 좋은 시기를 잡는 것도 중요하다.




화곡C 외관




#2

좋은 평면은 면적에 어느 정도 비례한다


대부분의 건축주 분들은 세대를 최대한으로 늘려서 수익률을 높이는 방향을 선호한다. 이번 프로젝트 역시 층당 5개로 최대한의 세대를 구성하는 방향을 첫 번째로 고민했으나, 당 부지의 평면 특성상 5세대 구성이 불가했다. 때문에 층당 4세대로 구성을 하게 되었다.


세대 수가 줄었다 하여 수익률에 큰 지장이 가지 않도록 하는 것이 관건이었다. 여러가지 대안을 찾아본 후, 제한되어 있는 법규 내에서 최대한의 면적을 사용하여 최대 수익률을 가져갈 수 있도록 계획이 되었다.

그중 하나로 해당 평면을 긍정적으로 활용할 수 있는 방안을 찾아 방/주방 분리형으로 계획하였으며, 내부 배치가 깔끔하게끔 구성하는 데에 힘을 기울였다.


준공이 완료된 후 부동산 사장님들이 당 현장을 둘러보신 후 말씀은 “여기는 평형이 잘 빠졌네요”라는 평가이다. 평면이 넓게 나왔기 때문에 원룸임에도 크게 답답함이 없다. 때문에 임차인분들의 선호도 또한 높다고 한다.


좁은 평면에서는 어떤 노력을 해도 쾌적함을 얻기는 어려운데, 층당 1세대를 포기하였지만 결과적으로는 수익률도 잡고 쾌적함도 잡을 수 있었던, 만족스러운 결과였다고 본다.




화곡C 공용부




#3

방법은 있기 마련 


좋은 땅을 잡았다는 안도는 있었지만, 막상 공사를 시작하려고 보니 처음부터 문제가 발생했다. 지하수위가 높아 땅에서 계속 물이 나오는 것이었다. 경험해보지 못한 상황이었기 때문에 해결책을 찾기까지 시간이 조금 걸렸지만, 여러 방법을 고민해보고 시도해본 끝에 나름의 묘안을 찾아 사업은 순조롭게 진행이 될 수 있었다.

문제에 직면했을 때 ‘방법이 없다’라고만 생각했다면 다음 단계는 없었을지도 모른다. 하지만 언제나 방법은 있기 마련이고, 그 방법을 찾는 것이 우리의 몫이라고 생각했기에 이번에도 끝내는 방법을 찾을 수 있었던 것 같다.



화곡C 세대 내부




#4

예측 불가한 영역에 대해


결론부터 이야기하자면 가장 예측이 어려운 부분은 바로 ‘비용’이고, 더 정확하게는 ‘증액 비용’이다.

만일 증액 비용이 건축주님의 예상을 초과했다가는 추후 신뢰를 잃을 수도 있기 때문에 더욱 중요하고 조심스러운 부분이기도 하다.


금액 변동이 일어날 수 있는 구간은 크게 토목, 가구공사 정도가 있다.

최근 안전상의 이유로 철거 토목에 대해 굉장히 엄격한 지시가 내려오고 있어서, 이번 프로젝트를 포함하여 특정 시점부터 토목 비용이 전체적으로 증가하고 있다. 이전의 경험을 기준치로 삼아 비용을 측정한 상황에서는 ‘토목 비용의 증가’로 안내드릴 수밖에 없다.

두 번째로는 이미 결정된 가구배치에서 건축주님의 변심으로 인해 공사 도중 변경이 이루어지는 경우가 있다. 이는 단순히 가구 배치에만 국한되지 않고 이전에 설계한 전열도 등과도 이어져 시공 과정에 큰 영향을 미치게 되어 곧 비용 증가로 이어진다. 정도에 따라 다르겠지만, 이로 인한 증액도 무시할 수 없다.


이렇듯 예측 불가한 ‘증액’ 영역에서, 어떻게 하면 이를 최소화할 수 있으며 건축주님의 신뢰를 잃지 않을 수 있을지에 대한 고민은 매 현장마다 끊이지 않는다.

우리가 할 수 있는 일은 처음부터 무리수를 두지 않는 것이다. 즉, 예측 불가한 영역을 섣불리 예측하여 안내드리지 않고 증감에 대한 범위로 견적을 안내한다. 또한 증액을 차단할 수 있는 방법이 있다면 더 좋은 방향을 찾을 수 있도록 최선을 다해 도와드리고 있다.


이번에도 처음 견적 대비 증액이 발생했지만, 이로 인해 신뢰가 무너지는 일은 없었다. 불확실성을 예측하려 드는 오만함보다는 진실된 소통을 바탕으로 신뢰를 유지하고자 하는 것이 우리가 절대적으로 지향하는 바이다.




화곡C 내부 디테일