서울시 은평구 응암동 | 하우올리 새절A



새로운 세계로 들어오는 입장권


한 프로젝트가 끝나고 나니, 그간 보이지 않던 새로운 시선과 관점이 생겼다. 그리고 부동산, 건축사, 시공사 등 다양한 파트너들이 우리를 초보자가 아닌 유경험자로 대우하고 협력해 나가게 되었다. 고생은 했지만, 다행히 입장권을 얻어 ‘새로운 세계에 참여하게 되었구나’ 느끼게 된 순간이다. 지금의 하우올리가 있게 일으켜 세워준 고마운 첫 프로젝트다.













#1

부동산 개발을 향한 첫 여정


첫 시도는 원래 어렵기 마련이다. 누군가의 발자국을 따라가는 게 아니라 혼자 미지의 대지 위 새로운 발자국을 찍어야 하기 때문이다. 새절A는 하우올리를 시작하기 전 그 새로운 발자국을 위해 진행했던 첫 프로젝트다. 가장 많이 배우기도 했고, 그만큼 아쉬움도 컸던 프로젝트다. 그래서 새절역을 지날 땐 항상 애틋한 마음이 든다.




새절A 외관




#2

집 짓다 10년 늙는다는 말


다행히 건물은 잘 시공되고 문제없이 준공이 났다. 시공사 대표, 현장소장, 협력업체 등 다양한 이해관계자들 사이의 불신과 반목, 그리고 갈등들을 낱낱이 보게 되었다. 건축이란 매우 다양한 이해관계자가 참여하는 과정이기에, 서로 간의 믿음과 좋은 인성을 갖추지 못하면, 수월히 진행될 프로젝트도 매우 어려워지고 비용도 많이 들어갈 수 있음을 몸소 경험한 것이다.


이를 통해 어떻게 하면 중소형 부동산 개발에서 합리적이고 안전한 시공 파트너와 함께 할 수 있을까?라는 고민을 시작하며 방법을 강구하게 되었다.




새절A 공용공간



#3

설계의 중요성에 대한 자각


도면과 자재스펙을 바탕으로 실제 이 공간이 어떻게 구현될 지는 실질적 경험 없이는 상상하기 매우 어렵다. 첫 프로젝트의 경우 시공 컨설팅 업체가 모든 자재스펙을 정해 진행했고, 건물이 완성되고 나서야 설계와 자재가 눈에 들어왔다. CAD 위의 선 하나가 실제로 어떻게 구현이 되고, 어떤 부분에 어떤 자재들이 들어가는 지 파악하며 건축물이란 상품을 만들기 위한 아주 세부적인 매뉴얼이 필요하구나 생각하게 되었다.


하지만 중소형 부동산에서 그러한 방법은 현실적으로 어려움이 많고, 실제로 진행되고 있지 않았기에 보다 나은 건축을 위한 설계의 중요성에 대해서도 고민하게 되었다.




새절A 세대 내부




#4

부동산 개발은 결국 금융, 금융은 결국 현금 흐름


결과적으론 외부 자금조달을 통해 잘 마무리되었지만, 준공 후의 현금 흐름에 대해 잘못 판단하게 되며 금융의 무서움과 중요성을 깊이 인식하게 되었다. 부동산 개발은 상품을 만드는 제조업의 특성과 함께, 미확약담보물대출이란 금융기법을 바탕으로 한 레버리지를 극대화 한 사업구조이기에 부동산 개발에 있어, 부동산 - 건축/설계 – 금융이라는 3가지 핵심요소가 이 업의 본질임을 깨우치게 되었다.




새절A 욕실




#5

부동산 개발은 결국 토지에 대한 투자


참 우여곡절은 많았지만, 건물이 완성되고 시간이 지나며 생각지도 못한 행운들이 찾아왔다. 해당 지역의 새로운 지하철 노선 계획이 실제 착공에 들어가고, 종상향의 움직임도 가시적으로 보이고 있었다. 실현될지는 모르겠으나 재개발 또한 추진되고 있었다. 우수한 입지에서, 올바른 사업방향을 세우고 준공 과정에서 여러 단계들을 극복하면 부동산 개발은 결국 크게 망하지 않는 게임일 수도 있겠다 라는 생각이 들었다.